Даниэль ДиМартино Бут, генеральный директор и главный стратег QI Research, поделилась своими выводами относительно проблем, назревающих в секторе коммерческой недвижимости США, обвала роста денежной массы (M2), а также прогнозами в отношении действий ФРС.
Экономисты все больше беспокоятся о состоянии отрасли коммерческой недвижимости в США, стоимость которой составляет порядка $20 трлн. После десятилетий бурного роста, подкрепленного низкими процентными ставками и легким кредитованием, сектор столкнулся с серьезными проблемами на фоне ужесточения денежно-кредитной политики Федеральной резервной системы.
Стоимость офисной и торговой недвижимости падает с тех пор, как пандемия коронавируса внесла свои изменения в привычный уклад будней американцев. Значительное число компаний перевело сотрудников на дистанционный режим работы, что привело к снижению заполняемости офисных помещений. Хотя многим странам удалось справиться с пандемией и вернуться к нормальной жизни, многие по-прежнему работают удаленно. Кроме того, из-за локдаунов американцы начали отдавать предпочтение онлайн-покупкам, что негативно сказалось на спросе на торговую недвижимость. Усилия ФРС по борьбе с инфляцией путем повышения процентных ставок также нанесли ущерб отрасли, в значительной степени зависящей от кредитов.
Банковский кризис, скорее всего, только усугубит уже существующие проблемы. Кредитование застройщиков и управляющих коммерческой недвижимостью в основном происходит в малых и средних банках, где давление на ликвидность оказалось наиболее сильным. По данным экономистов Goldman Sachs, около 80% всех банковских кредитов на коммерческую недвижимость приходится на региональные банки. В последнее время шортисты увеличили ставки против коммерческих арендодателей, ожидая, что рынок продолжит падение, поскольку региональные банки ограничивают доступ к кредитам. По данным S&P Global, количество коротких позиций на сектор недвижимости на данный момент занимает первое место в мире и третье в США.
Недавно появились новости о том, что Brookfield Corp, одна из крупнейших публичных компаний в сфере недвижимости в мире, допустила дефолт по ипотечным кредитам на сумму $161,4 млн на офисные здания, согласно отчету Bloomberg. Низкая заполняемость офисов и рост процентных ставок уже способствовали череде дефолтов в этом году, все больше подогревая опасения относительно долгового кризиса в сфере коммерческой недвижимости.
Дефолт Brookfield в Лос-Анджелесе в начале текущего года стал одним из первых крупных дефолтов среди известных компаний, занимающихся недвижимостью. В течение нескольких недель компания Pacific Investment Management Co также объявила дефолт по ипотечным кредитам на сумму $1,7 млрд в таких крупных городах, как Бостон, Нью-Йорк и Сан-Франциско, что вызвало шок в индустрии коммерческой недвижимости. Еще 5-10 высотных офисных зданий ежемесячно оказываются под угрозой дефолта из-за низкой заполняемости или истечения срока погашения долга, который придется рефинансировать по более высокой ставке, сообщил Wall Street Journal в феврале.
«Если мы не столкнемся со значительным количеством банковских крахов, то вернемся к счастливому статусу-кво, в котором регуляторы будут уделять внимание другим проблемам. Если мы окажемся в ситуации, в которой кредиторы решат заняться рефинансированием сектора коммерческой недвижимости, и кризис продолжит накаляться, логично предположить, что мы увидим самое быстрое развертывание цикла в секторе коммерческой недвижимости, чем когда-либо ранее в истории. Тем не менее некоторые считают, что кризис затянется на годы. Посмотрим», – прокомментировала ситуацию Даниэль ДиМартино Бут, акцентировав внимание на том, что, суда по данным Green Street, только в городе Вашингтон стоимость 10 офисных зданий упала на 36% по сравнению с прошлым годом.
Тем временем Федеральная резервная система продолжает повышать ключевую ставку одними из самых быстрых темпов в истории США, надеясь победить инфляцию. В начале цикла ужесточения американский регулятор говорил о необходимости прийти к мягкой посадке и не допустить возникновения рецессии. Тем не менее, согласно протоколу заседания Комитета по операциям на открытом рынке ФРС от 21-22 марта, ЦБ США спрогнозировал, что к концу года экономика страны окажется в состоянии «мягкой рецессии».
«Думаю, ФРС использует словосочетание «мягкая рецессия», чтобы сохранить возможность и в дальнейшем проводить политику количественного ужесточения. На следующем заседании регулятор может сослаться на то, что уровень безработицы не такой уж и высокий, а инфляция, как оказалось, не преходящая, объясняя очередное повышение ставки. Они скажут, что угодно, чтобы хоть как-то оправдать дальнейшее ужесточение политики», – объясняет Бут, добавив при этом, что в течение долгого времени слово «рецессия» было запретным в ФРС. По мнению эксперта, пока уровень безработицы остается низким, регулятор будет повышать ставку, «заставляя Джанет Йеллен не спать по ночам».
Судя по прогнозу ФРС, баланс регулятора опустится с $8,5 трлн по состоянию на текущий момент до $6 трлн к 2025 году. Тем не менее Бут сомневается в том, что американский ЦБ в действительности перейдет к паузе в политике количественного ужесточения, как только баланс достигнет указанной отметки. По ее словам, если бы Джером Пауэлл был вынужден ответить на такой вопрос во время пресс-конференции, «он был бы уничтожен». Тем не менее журналистам нельзя задавать подобные вопросы, пояснила Бут.
Проблема в том, что денежная масса в США сокращается самыми быстрыми темпами с 1930-х годов, что является тревожным сигналом для экономики и финансовых рынков. Такая тенденция в значительной степени является следствием разворота политики регулятора в отношении ликвидности, созданной в результате масштабного фискального и монетарного стимулирования после пандемии, сокращения баланса Федеральной резервной системы путем количественного ужесточения, сокращения банковских депозитов, а также слабого спроса на кредиты и их предоставления.
«Сейчас мы наблюдаем рост М2, с которым может соперничать только период с 1929 по 1933 года. В 1929 году рост М2 за год составил 0,0%, а затем в 1930 году он стал отрицательным, что и произошло в ноябре прошлого года здесь, в США. В ноябре 2022 года рост стал отрицательным в годовом исчислении впервые с 1930 года, продолжив снижаться до двухзначных отрицательных значений. Если ФРС действительно продолжит сокращать свой баланс и тем самым провоцировать дальнейшее сокращение денежной массы, можно смело говорить о том, что самое худшее только начинается», – поделилась мнением Бут о происходящем в экономике США.
Источники: видео «Money Supply Is Falling By Most Since Great Depression | Danielle DiMartino Booth», Forbes, CNN, Reuters
Что происходит с ликвидностью в финансовой системе США на фоне банковского кризиса
Джером Шнайдер – управляющий директор PIMCO, настоящий маэстро рынков краткосрочного финансирования. Эксперт подробно рассказал о том, как как обстоят дела с экономикой США во время банковского кризиса 2023 года.
Спасение федеральным правительством США двух обанкротившихся банков в прошлом месяце вызвало критику со стороны некоторых законодателей и инвесторов, которые обвиняют администрацию Байдена и Федеральную резервную систему в спасении богатых клиентов в Калифорнии и Нью-Йорке и возложении ответственности на клиентов банков, являющихся типичными представителями «средней Америки».
При этом некоторые эксперты убеждены в том, что крах Silicon Valley Bank и Signature Bank представляет собой риск не только для их клиентов, но и для всей финансовой системы США. Изъятие клиентами вкладов может вызвать каскадную серию банкротств, которые подорвут малый бизнес и экономическую активность на обширных территориях страны. Потенциал широкомасштабного ущерба для всей банковской системы, состояние которой значительно ухудшается по мере того, как ФРС повышает процентные ставки, чтобы сдержать инфляцию, по-прежнему сохраняется. Рост ставок приводит к снижению стоимости некоторых государственных облигаций, которые многие банки держат в своих портфелях.