Новый ЗПИФ недвижимости на Мосбирже обсудил частный инвестор Сергей Попов с управляющим директором УК «А класс капитал» Евгением Скаридовым и операционным директором УК «А класс капитал» Юлией Глуховой на YouTube-канале «Global Invest Fund».
С 27 мая по 5 июня идет прием заявок на участие в размещении паев ЗПИФа «Рентал про», об этом сообщается на сайте компании. Размещение пройдет на Мосбирже по стандартам IPO. Эмитентом выступает управляющая компания «А класс капитал», которая работает на рынке индустриальной недвижимости больше 20 лет. ЗПИФ будет аналогом фонда недвижимости REIT. Актив доступен для квалифицированных инвесторов.
«Фонд будет инвестировать как в готовые объекты индустриальной недвижимости, так и в строящиеся. Готовые объекты де-юре принадлежат владельцам инвестиционных паев в их размере пая, то есть это долевая собственность. И арендатор платит арендную плату непосредственно в фонд, и эта арендная плата выплачивается по итогам месяца инвесторам. Это рентная часть доходности», – рассказывает Глухова.
В случае со строящимися объектами фонд планирует зарабатывать на росте стоимости недвижимости к окончанию строительства и на процентах от девелопера. Индустриальная недвижимость является одной из ниш коммерческой недвижимости, которая также включает офисные и торговые объекты. К индустриальной недвижимости относят склады, мультитемпературные распределительные центры, промышленные объекты и центры обработки данных.
Доходность фонда
«На десятилетнем горизонте доходность фонда прогнозируется более 22% и будет складываться из двух составляющих: это рентная доходность и доходность от роста стоимости активов. Еще наша особенность будет заключаться в том, что мы будем очень активно управлять этим фондом. Мы будем реализовывать объекты из фонда и всю доходность будем выплачивать нашим инвесторам», – рассказывает Глухова. Инвесторам будут получать около 90% дохода фонда. Первую выплату по паям инвесторы получат в июле.
Скаридов проясняет, что первый год арендная доходность составит 10,5% годовых, на десятилетнем горизонте – около 13% годовых. При этом доходность первого объекта в фонде изначально будет выше (12,3% годовых) до того момента, пока фонд будет являться владельцем объекта. В договорах предусмотрена ежегодная индексация цены аренды объектов на уровне 7–9%.
Доходность от роста стоимости активов будет находиться на уровне 9,5% годовых. В долгосрочной перспективе Скаридов ожидает снижения ключевой ставки, это позитивно повлияет на ставку капитализации и стоимость недвижимости. Кроме того, эксперт прогнозирует, что объекты индустриальной недвижимости, подорожавшие за последние 2 года почти на 100%, продолжат расти в цене из-за высокого спроса на объекты и появившегося дефицита.
При этом управляющий замечает, что данная модель консервативна и реальная доходность ЗПИФа может оказаться выше ожидаемой.
Налоговые льготы
Эксперты рекомендуют инвестировать в ЗПИФ на 5 лет. Глухова поясняет, что инвестиции в недвижимость подразумевают долгосрочный горизонт. Кроме того, при владении паями дольше 3 лет, инвесторы освобождаются от уплаты НДФЛ с дохода от погашения паев в том случае, если этот доход не превышает более 3 млн рублей в год.
«С точки зрения владения рентной недвижимостью ПИФ – это оптимальный инструмент. Он освобожден от налога на прибыль, то есть дивидендная доходность (первая часть аренды) она не облагается налогом на прибыль и аккумулируется в составе фонда. Далее она выплачивается инвесторам и тут уже регулирует это», – говорит Глухова.
Без налоговых льгот доходы от продажи паев облагаются налогом в размере 13% для резидентов РФ. С 1 января 2025 года налог может быть повышен, соответствующий законопроект об изменениях в налоговой системе внес в правительство Минфин. Согласно законопроекту, ставка НДФЛ 13% сохранится для граждан, чей доход не превышает 200 тысяч рублей в месяц (2,4 млн рублей в год). При доходе 2,4–5 млн рублей в год ставка налога будет 15%, при доходе 5–20 млн рублей в год – 18%, при доходе 20–50 млн рублей в год – 20%, при доходе более 50 млн рублей в год – 22%.
Почему России нужен слабый рубль
Причины укрепления рубля, будущее ключевой ставки и многое другое ставки обсудили с экономистом Сергеем Хестановым.
Делимся мнением эксперта от первого лица.
Стоит отметить, что главная сложность в анализе валютного курса заключается в том, что на него оказывают влияние практически всевозможные факторы: от макроэкономики до локальных слухов. Еще одна неприятная особенность валютного курса в настоящее время состоит в том, что корзина валют, которая прямо или косвенно влияет на динамику российского рубля, сильно изменилась. Помимо доллара и евро, которые раньше доминировали, серьезное воздействие оказывают и юань, и некоторые другие еще недавно экзотические для нас валюты.