О ситуации на рынке недвижимости рассказал частный инвестор Владимир Жоков.
27 октября Банк России поднял ключевую ставку на 200 б.п., до 15% годовых. На пресс-конференции представители ЦБ заметили, что некоторые граждане зарабатывают на льготных ипотечных программах. Так, при высокой ключевой ставке люди занимают деньги в банке под более низкий процент по программе льготной ипотеки, часть этих средств вкладывают в ОФЗ и впоследствии направляют купонные выплаты на погашение кредита. В результате инвестор остается в плюсе: доходность облигаций на несколько процентов превышает ставку кредита.
Комментируя данную стратегию, Жоков отмечает: «Я считаю, что идея вполне здравая, потому что, когда Центробанк и вообще экономика позволяют тебе использовать разницу, ты можешь почувствовать себя микробанком, который работает со своим же собственным капиталом, выдавая самому же себе и кредит, и депозит одновременно».
Ситуация на рынке недвижимости
Инвестор наблюдает рост цен на недвижимость с июня этого года и рекомендует потенциальным покупателям объектов «переждать бурю ипотечного безумия». Так, в феврале студии у застройщиков торговались за 4,9–5,5 млн рублей, в сентябре цена объектов выросла до 8 млн рублей, в октябре – до 8,5 млн рублей. Эксперт подчеркивает, что подобные цены на первичном рынке не коррелируют с подобными объектами на вторичном рынке.
«Пока что это не похоже на рынок, это похоже на какую-то добавку, присадку, допинги – как угодно это можно называть, но это не похоже на реальный рынок. Открывайте и смотрите, как сейчас продаются апартаменты – вот там настоящий рынок. Почему? Потому что там работает рыночная ставка по ипотеке, там в основном работают инвесторы либо те, у кого это второе жилье», – поясняет Жоков. Цена за квадратный метр недвижимости на вторичном рынке варьируется от 170 до 300 тысяч рублей.
По прогнозам инвестора, IV квартал на рынке будет необычным: обычно в этот период застройщики активно продают объекты, чтобы выполнить годовой план, в этом году на фоне высокой ключевой ставке, вероятно, произойдет падение продаж и снижение темпов выдачи ипотеки.
Кроме того, низкие продажи, скорее всего, будут и в январе, когда традиционно наблюдается спад на рынке недвижимости. К тому же, с 1 января 2024 года повышается первоначальный взнос заемщика по ипотеке с 20% до 30% от цены объекта.
Действия застройщиков
Банк России стремится избежать возможного ипотечного кризиса, пытаясь избавиться от перегрева на рынке недвижимости. Говоря о реакции застройщиков на это, эксперт делится: «Здесь вариантов не так много, первое – это резать маржу. Даже если мы возьмем, например, стройку в бизнес-классе – это где-то 150 тысяч рублей за квадратный метр, продается это от 300 тысяч рублей за квадратный метр, то есть там в принципе запас еще есть».
По мнению инвестора, даже в такой ситуации застройщики будут устойчивы – существуют фонды защиты дольщиков и эскроу-счета. Новый вызов для застройщиков – высокая процентная ставка. Сдающиеся в эксплуатацию объекты в 2023–2024 годах были спроектированы в 2019–2021 годах, когда ключевая ставка была 4,25–4,5% годовых. Вероятно, в ближайшем будущем девелоперы, стремясь сохранить спрос на недвижимость, будут продавать объекты со скидкой и лоббировать новые ипотечные программы, например, ипотеку для молодежи.
Какие облигации выбрать при высокой ставке
О повышении ставки и перспективных облигациях рассказал генеральный директор УК «Арикапитал» Алексей Третьяков.
27 октября Банк России поднял ключевую ставку на 200 б. п., до 15% годовых. Аналитики ожидали сохранения ставки на уровне 13% годовых или повышения ставки до 14% годовых. Тем не менее, как отмечает Третьяков, рост ставки не привел к значительным изменениям на фондовом рынке. Дело в том, что 13%-я ставка уже сделала привлекательным размещение средств в короткие депозиты и сделки РЕПО.