Стоит ли ставить солнечные батареи на крыше? В связи с энергетическим кризисом многие владельцы недвижимости в Германии задумываются о реконструкции, но не все меры окупаются.
Миллионы старых домов и многоквартирных зданий по всей Германии нуждаются в современных системах отопления, новых окнах, более толстой изоляции, новой крыше и, как ни странно, в солнечных батареях. Если до разгара кризиса на Украине у экспертов в области энергетики и так было много заказов, сейчас они испытывают настоящий ажиотаж. То же самое относится к мастерам по строительству, архитекторам и установщикам тепловых насосов.
Тем не менее Петер Бурк, глава Фрайбургского института строительства, призывает к спокойствию и выдержке, когда дело доходит до ремонта. «Владельцам недвижимости стоит налить себе чашку чая и успокоиться, а не впадать в панику», – говорит он.
Нередко специалисты рекомендуют провести полную реконструкцию жилплощади, которая может в итоге оказаться невыгодной для владельцев недвижимости. Техническая реализация реконструкции практически никогда не вызывает проблем. «Вы можете превратить самую старую хижину в современный дом, – говорит Бурк. – Вопрос, скорее, заключается в том, есть ли в этом смысл».
Комплексный ремонт нередко стоит более €100 тысяч. Прежде чем принять решение о том, какую систему отопления установить или как утеплить крышу, владельцам следует задуматься, окупится ли проект в долгосрочной перспективе. Бурк подготовил для Spiegel Geld руководство о том, как подойти к проекту реконструкции с умом и какие факторы следует принять во внимание.
Составление плана
1. Cрок полезного использования
Во-первых, владельцам недвижимости необходимо оценить, как долго они будут жить в доме или квартире. Дорогостоящая реконструкция не окупится за несколько лет. «Полная реконструкция обычно окупается только через 20 лет», – говорит Бурк. Хотя это лишь приблизительный ориентир, он ясно показывает, что для многих пожилых владельцев недвижимости овчинка выделки не стоит.
С другой стороны, когда молодые покупатели приобретают старую недвижимость, реконструкция обычно выглядит логично с экономической точки зрения. Часто речь идет о молодых семьях, которые планируют жить в своем доме много лет. Если они вложат средства в модернизацию сразу после въезда в дом, то смогут воспользоваться сэкономленными средствами не позднее выхода на пенсию.
Однако у молодых покупателей, как правило, все равно нет выбора: закон об энергетике зданий Германии (Gebäudeenergiegesetz, GEG) предусматривает необходимость реконструировать старую недвижимость через два года после покупки. Закон, вступивший в силу в ноябре 2020 года, может вылиться в копеечку для граждан. Например, новые владельцы дома обязаны утеплить крышу или заменить 30-летние газовые системы отопления.
2. Количество жителей
Задайте себе вопрос о том, стоит ли проводить дорогостоящую реконструкцию дома, приняв во внимание количество проживающих. «Какой смысл, к примеру, утеплять огромную жилплощадь, если в доме будут проживать всего два человека?» – задается вопросом Бурк. По его словам, лучше сократить жилплощадь или же переоборудовать недвижимость для размещения дополнительных жильцов. При этом необходимо проконсультироваться со специалистами со стороны муниципалитетов и строительных органов в отношении вопроса перестройки недвижимости.
3. Место
Действительно, ремонт одноквартирного дома в Пирмазенсе стоит примерно столько же, сколько ремонт одноквартирного дома такой же площади в Мюнхене. Тем не менее Бурк советует включить в расчет вопрос о местоположении недвижимости. Вполне может оказаться так, что вы вложите в ремонт больше денег, чем стоит вся недвижимость.
4. Старые повреждения
Прежде чем приступить к ремонту, владельцам следует выявить и устранить застарелые дефекты в недвижимости. В противном случае существует риск, что повреждения станут очевидны только во время ремонта, что задержит проект и сделает его более дорогостоящим. К примеру, речь идет о токсичных веществах в древесине крыши или о неисправностях в канализации. Бурк советует заранее нанять грамотного эксперта, который сможет выявить все проблемы. Однако это недешево: придется заплатить от €90 до €180 в час, а также компенсировать специалисту затраты на дорогу.
После того как все предварительные шаги выполнены, можно перейти к реализации проекта реконструкции.
Реализация
1. Найдите консультанта по энергетике
Кто угодно может представиться консультантом по вопросам энергетики. Однако только специалисты, включенные в список экспертов по энергоэффективности, имеют право подавать необходимые заявки на финансирование в Федеральное ведомство по экономике и экспортному контролю (Bafa). Каждый владелец может претендовать на такие услуги, такие как замена старой системы отопления. Однако в наши дни найти консультанта по энергетике не так-то просто. Во многих случаях время ожидания исчисляется неделями. Иногда помогает только терпение – и немного удачи.
2. Разработайте дорожную карту реконструкции
Сертифицированные консультанты по энергетике обычно приходят в дом к заказчику и обсуждают с ним, каких целей необходимо достигнуть. Для более сложных проектов имеет смысл разработать индивидуальную дорожную карту реконструкции. Речь идет о перечислении того, что и в каком порядке необходимо сделать. Это своего рода план, благодаря которому владельцы недвижимости смогут убедиться, что все ремонтные работы согласованы.
3. Продумайте средства финансирования
Недавно правительство Германии решило пересмотреть режим финансирования и значительно сократить субсидии. Хотя объем финансирования мер по защите климата в строительном секторе в целом значительно увеличился, одновременно были урезаны суммы для конкретных случаев. Минимальная субсидия на установку тепловых насосов, например, теперь составляет всего 25%, тогда как раньше владельцы недвижимости получали не менее 35%.
4. Подайте заявку на финансирование
Заявки на финансирование необходимо подать в Bafa или KfW. Одобрение заявки занимает несколько недель. За это время владельцы могут найти необходимых мастеров. Однако в случае комплексного ремонта не стоит самостоятельно искать строительных подрядчиков и рабочих, советует Бурк. Вместо этого лучше воспользоваться услугами специалиста по планированию строительства, который сопровождает весь строительный проект с самого начала и контролирует работу мастеров. Самостоятельно браться за управление строительством рискованно, поскольку необходимые знания и опыт обычно отсутствуют.
5. Заключите контракты
Владельцы недвижимости, желающие получить финансирование от KfW или других банков, должны действовать осторожно и не заключать контракты с мастерами или инженерами до утверждения заявок на финансирование. В противном случае проект считается уже начатым и больше не будет подлежать государственному субсидированию. Эта процедура вызывает у многих владельцев недвижимости массу проблем. В конце концов, цены на материалы и услуги строителей растут из недели в неделю. Бывает, что суммы субсидии едва хватает на компенсацию роста цен, который вообще не затронул бы потребителя, если бы заявление было одобрено быстрее.
Автор: Хеннинг Яуэрниг для Spiegel
Зачем нужны акции «Европейской электротехники»
О перспективной инжиниринговой компании, остающейся в тени внимания инвесторов, рассказал частный инвестор Сергей Петров Мураду Агаеву и Назару Щетинину – ведущим YouTube-канала «Вредный инвестор».
Компания «Европейская электротехника» представлена на инжиниринговом рынке России. Особенность отрасли заключается в том, что ни одна компания не владеет долей более 5% от всего инжинирингового рынка в стране (правда, в отдельных направлениях сектора возможна доля 20–40%). Преимущество компании: производство разнообразных продуктов – от розетки до трансформаторных подстанций.