Инвестиции в недвижимость и фондовый рынок обсудили с Ариной Николаевой, владельцем агентства недвижимости «Арин» в Санкт-Петербурге.
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
Меня зовут Арина Николаева, я владелец небольшого агентства недвижимости в Санкт-Петербурге, которое работает по своим принципами. Занимаюсь недвижимостью уже около шести лет, прошла большой путь. Я являюсь действующим инвестором с 2016 года и помогаю своим клиентам. У меня есть небольшая команда, которую этому обучаю.
На сегодняшний день у нас с мужем есть четыре объекта недвижимости. По секрету скажу, что думаем о покупке пятого – большой квартиры для себя. Но я не могу ничего купить без инвестиций. Для меня важно, чтобы деньги работали, своим клиентам говорю об этом же. Если вы планируете купить недвижимость для жизни, то имейте в виду, что она должна быть ликвидна.
По поводу фондового рынка: да, у нас с мужем есть два портфеля, но я не пользуюсь ими как инвестициями. Фондовый рынок – это все-таки другая история, и она сейчас отыграла в другую сторону точно так же, как биткоин и все остальное. Поэтому я специализируюсь на недвижимости. И в 2022 году, и в 2014 году я поняла, что недвижимость – это то, что сохраняет тебе деньги. В минус ты не уйдешь, и это очень важно.
Фондовым рынком я больше пользовалась как копилкой. Я уже многое продала. Из застройщиков у меня есть облигации ГК «ПИК» и «Легенды». Но нет такого, что я покупаю только ценные бумаги застройщиков. Опыт моих крупных клиентов показал, что за последние годы они распродавали портфель акций и уходили в недвижимость, поскольку недвижимость – это стабильно и понятно.
Что касается стратегий, которыми мы пользуемся с мужем. Мы начинали в 2016 году, везде заходим с ипотечным плечом.
Если вы сможете прогнозировать, когда будете выходить из инвестиции, то сделаете хорошую доходность и, соответственно, раскидаете определенный пул денег на несколько объектов и сделаете больше. Сейчас история немножко другая – прогнозы строить тяжело: ты не можешь знать, что будет, например, в сентябре.
Сейчас рынок оживает, начинается рост. Пока он сильно заметен в новостройках, потому что государство поддерживает застройщиков, поддерживает этот сектор. Сейчас у нас льготная ставка по ипотеке с господдержкой – 7%. По факту она ниже – средняя ставка 6,5%, а в некоторых банках можно и под 6,3% взять.
Но важно помнить, что все это не про инвестирование. Это вопрос решения жилищных условий. Что касается стратегий инвестирования в недвижимость, можно приобрести недвижимость, чтобы затем ее сдавать. Но важно понимать, что доходность здесь на уровне всего 3-4%. Многие объекты недвижимости бизнес- и премиум-класса сейчас сдаются тяжело, поскольку стоимость аренды высокая, и мало кто в нынешней ситуации может себе ее позволить.
Сейчас интереснее обратить внимание на апартаменты, так как это коммерческая недвижимость, которая открывает возможность использовать ее в разных целях. Многое зависит от местоположения, от города. В Москве апартаменты часто используют для жизни, а в Санкт-Петербурге это история про бизнес. Главное преимущество апартаментов заключается в том, что они стоят дешевле, чем квартиры.
Кроме того, вокруг апартаментов всегда есть необходимая инфраструктура, а на это сейчас у людей большой запрос. Стоимость аренды апартаментов на 20-30% выше, чем у аренды квартиры. Апартаменты можно сдавать как на короткий срок, так и на средний, что с обычной квартирой сложно сделать. Понятно, что при краткосрочной и среднесрочной аренде доходность выше: в кризисное время в районе 8-12% в год.
Также можно рассмотреть вариант перепродажи. Он более быстрый, и здесь можно сразу почувствовать деньги. Раньше можно было купить, например, новостройку на этапе котлована и ближе к сдаче ее перепродать. Сейчас эта история не работает, потому что цены на новостройки достаточно высоки и нет большой разницы между ценами на вторичном рынке.
Но есть другая история с перепродажей – можно попробовать купить какой-нибудь недооцененный объект либо объект с проблемами, где есть демпинг в цене. Он может быть убитым, например, в плане ремонта. Мы его покупаем с ипотечным плечом, быстро делаем ремонт и быстро перепродаем. Как я говорила раньше, людям нужен комфорт. Они готовы переплачивать за красивые квартиры и за комфортное пространство.
Кроме того, можно инвестировать в объекты, которые находятся в уникальных локациях. В будущем они покажут высокую доходность. Также можно вкладывать средства в объект, строящийся в рамках поля с городской пропиской.
В чем польза от творческого беспорядка и ошибок
Про ошибки, улучшающие жизнь, и про важность ошибаться намеренно в книге Лори Розенвальд «Ошибаться намеренно, выигрывать уверенно».
Лори Розенвальд – американская писательница, художница, номинированный на премию «Эмми» аниматор и директор дизайн-студии rosenworld. Уроженка Нью-Йорка, она окончила Школу дизайна Род-Айленда по специальности «Живопись» и является лауреатом премий клуба директоров «Type», Клуба арт-директоров, American Illustration, Print Magazine, Communication Arts и AIGA. Книга переведена на русский язык Владимиром Измаловым совместно с издательствами «Колибри» и «Азбука-Атикус»