О тенденциях на рынке недвижимости и финансовых результатах девелопера рассказала начальник отдела взаимодействия с инвесторами и устойчивого развития «Эталона» Мария Бевзюк ведущим подкаста Назару Щетинину и Мураду Агаеву на YouTube-канале «Вредный инвестор».
Бевзюк отмечает, что уже в 2020–2021 годах темпы роста цен на 1 кв. м жилой недвижимости в России превысили темпы роста зарплат россиян. С 2020 года «Эталона» ведет работу над снижением себестоимости недвижимости, планируя внедрить модульное строительство, и занимается инжинирингом, чтобы предлагать клиентам доступные продукты и выходить за пределы жилых комплексов бизнес-класса. В 2022 году девелопер вышел на рынки Екатеринбурга, Казани, Тюмени, Омска и Новосибирска, до этого застройщик был представлен только в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.
Говоря о выходе на рынок других субъектов РФ, представитель компании говорит: «По итогам 2022 года мы видим такую картину. С одной стороны, рост зарплат превышает инфляцию. Для себя мы частично это объясняем тем, что на фоне импортозамещения перераспределился доход по стране, и многие производства, которых раньше не было в силу того, что были импортные товары, сейчас в большей степени развиваются на региональных рынках. Соответственно, мы видим рост зарплат, рост занятости и в целом рост благосостояния. Еще, конечно, развитие ОПК тут сыграло определенную роль и внутренний туризм, то есть развитие инфраструктуры».
Еще одна причина заинтересованности девелоперов в региональных рынках – доступность жилья по субсидированной ставке по ипотеке. Цены на объекты в регионах зачастую не превышают лимит льготной ипотеки в размере 6 млн рублей.
Финансовые результаты компании
В I квартале 2023 года продажи «Эталона» сократились почти на 18%, до 74 тысяч кв. м, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Причем 34% продаж пришлось на региональные проекты. В денежном эквиваленте продажи упали на 32%, до 13,4 млрд рублей. Денежные поступления уменьшились на 43,4%, до 12 млрд рублей, причем 25% от этой суммы пришлось на региональные рынки. Эксперт объясняет это необычно высоким спросом на недвижимость в I квартале 2022 года – россияне, опасаясь значительного повышения ставок по ипотеке после начала СВО, покупали жилье.
Тем не менее, девелопер наблюдает рост продаж с начала года. Так, к апрелю среднемесячный рост продаж составил 29% в натуральном выражении (кв. м) и 34% в денежном выражении. «Мы продолжаем готовить проекты к запуску. Мы считаем, что запуски новых проектов, в том числе на региональных рынках, помогут нам поддержать устойчивую растущую динамику и масштабировать бизнес, в том числе за счет освоения новых регионов. На 2023 год мы запланировали порядка 850 тысяч кв. м к выводу в продажу, из них около 44% приходится на региональные проекты», – рассказывает Бевзюк.
За счет эффективного управления себестоимостью строительства, выгодной сделки слияния и поглощения по покупке «ЮИТ Россия» (российского бизнеса финского застройщика YIT) чистая прибыль девелопера достигла рекордных 13 млрд рублей и выросла в 4 раза по сравнению с 2021 годом. Тогда показатель был на уровне 3 млрд рублей. В 2022 году EBITDA сократилась на 7,8%, до 16,484 млрд рублей, при этом рентабельность по EBITDA осталась неизменной – 20,5%.
«Нам удалось сохранить устойчивое финансовое положение, даже несмотря на те расходы, которые мы все равно понесли в процессе интеграции портфеля проектов “ЮИТ Россия”. Соотношение чистого корпоративного долга к PRE-PPA EBITDA у нас остается на уровне 1x. Это значительно ниже, чем наш целевой диапазон 2–3x, который мы считаем для себя комфортным, и позволяет нам дальше развивать наши стратегические проекты», – поясняет представитель «Эталона».
Листинг на Мосбирже и дивиденды
По словам Бевзюк, пока компания сохраняет программу ГДР. Девелопер планирует сохранить листинг на Лондонской бирже и сделать первичный листинг на Московской бирже. Ожидается, что вопрос с листингом на Мосбирже разрешится в ближайшие недели.
На данный момент девелопер зарегистрирован на Кипре, поэтому не имеет возможности выплачивать дивиденды российским акционерам. Планы о перерегистрации «Эталона» представитель компании не озвучивает.
Почему в России нет девелоперов
Российский рынок недвижимости обсудили предприниматель, основатель инвестиционной компании Mirax Group Сергей Полонский и основатель проекта Smarent Виктор Зубик на YouTube-канале «Smarent Pro недвижимость».
Полонский вспоминает, что в 2004–2006 годах перед его командой стояла задача – создать компанию №1 в Европе и одну из лучших в мире. Перед строительством комплекса «Башня федерация» в Москва-сити предприниматель побывал на многих высотных зданиях и познакомился с уникальными мировыми проектами в Северной Америке и Азии.