Экспертиза / Financial One

Как инвестировать в недвижимость через облигации

5139

Инвестиционной стратегией поделился инвестор Павел Поспелов, автор одноименного YouTube-канала.

Делимся инструкцией Павла от первого лица.

Каждую среду я делаю покупки на свой индивидуальный инвестиционный счет. Традиционно я выбираю облигации.

Я открываю торгово-информационную систему QUIK, перехожу на вкладку облигации. Нажимаю правой кнопкой мыши в любом месте, выбираю функцию вывод через DDE-сервер и нажимаю на кнопку «начать вывод». Затем я перехожу в Excel – информация начала отгружаться, а это значит, что можно приступить к работе со всем рынком и посмотреть, что есть вкусного.

Сначала я перехожу на вкладку «настройки». До завершения моей стратегии остается 644 дня – через это количество дней я планирую закрыть свой индивидуальный инвестиционный счет. Еще раз подчеркну слово «планирую» – у вас, например, вообще может отсутствовать инвестиционный горизонт, поэтому срока до погашения не будет. Можно выбирать любые облигации, но у меня есть определенные сроки в инвестициях, поэтому я отталкиваюсь от значения – сегодня это 644 дня.

Перехожу на вкладку «облигации», вся информация анализируется автоматически. В колонке «подходит для ИИС» присваиваются статусы «да» или «нет». Нажимаю на значок фильтра, снимаю все галочки и выбираю галочку перед статусом «да»: такая облигация по сроку обращения мне подходит. Срок обращения указан в колонке «до погашения», он измеряется в днях (каждый день количество дней уменьшается).

В колонке «до погашения» я нажимаю на значок фильтра, выбираю числовые фильтры «больше 50 дней», потому что со сроками меньше 50 дней в моей конфигурации все облигации будут убыточные, даже если Московская биржа и брокер показывает мне хорошую доходность к погашению.

Теперь, когда я определился со сроками, перехожу к условиям. Я знаю, что амортизация номинала оказывает понижающее влияние на итоговый результат чистой доходности, поэтому сразу убираю такие облигации. По типу купона меня интересует только постоянный – в текущих условиях мне хочется зафиксироваться в доходности, а это возможно только при покупке облигаций с постоянным типом купона. У облигаций с переменными типами купонов компания может отказаться от выплаты, и доходность уменьшится до нуля.

Выбор эмитента

Все, условия заданы. 174 облигации представлены моему вниманию. Теперь я могу работать с доходностью. Нажимаю на значок фильтра и спускаюсь в низ списка. Итак, в списке представлены 20 компаний, среди которых «Гарант-Инвест», DARS Development, GloraX и «Охта Групп».

GloraX я уже брал, не хочу на этом останавливаться. Чем занимается DARS Development? Это лидер рынка торговой недвижимости Ульяновской области. Звучит интересно. «Охта Групп» занимается строительством и продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости.

У меня есть подозрение, что инвесторы стали с большой опаской относиться к компаниям, которые предлагают коммерческую недвижимость. По какой причине? Вы, конечно, знаете, что на прошлой неделе произошло очень трагическое событие в нашей стране – это теракт в «Крокусе». Здание само по себе является коммерческим, и, скорее всего, инвесторы размышляют над вопросом о том, как будет осуществляться безопасность коммерческих зданий у компаний, которые присутствуют на Московской бирже. Если реализуется подобный сценарий на их объектах, то, скорее всего, компании обанкротятся. Соответственно, по облигациям никто выплаты не сделает. Я думаю, суть того, что доходности этих облигаций выросли, кроется именно в этом моменте.

Конечно, облигации застройщиков и управляющих компаний выглядят интересно, но риск довольно высокий. Взять одну «Гарант-Инвест» с ежемесячным купоном – это называется воспользоваться ситуацией. В этом суть капитализма. Да, насколько жестко бы это не выглядело со стороны. Важно понимать, что одно из направлений, которое есть у этой компании, – наличие банка. Поэтому определенную прибыль они получат и в случае возникновения каких-то проблем. Диверсификация бизнеса очень важна.

Расчет доходности

Я решил остановить свое внимание на облигациях компании «Гарант-Инвест», поэтому следующий шаг – это расчет доходности. Нужно обязательно произвести расчет чистой доходности к погашению, потому что та доходность, которую нам показывает Московская биржа, не учитывает налоги и не учитывает особенности тарифного плана.

Итак, приступаю к работе. Я сторонник классической бухгалтерии, когда ведется строгий учет всего, что покупается. Меня интересуют облигации «Гарант-Инвест» шестого выпуска, номер RU000A106862. Именно по номеру осуществляется поиск облигаций в мобильных приложениях вашего брокера.

Теперь я перехожу в торговую систему QUIK и ищу эту облигацию. Дважды кликаю по строке, открываю биржевой стакан и смотрю, что же здесь интересного. Здесь я вижу большую заявку на продажу, а вот заявок на покупку довольно мало. Видимо, у инвесторов паника. Номинал – 1 тысяча рублей, я собираюсь купить облигацию по цене 974,34, то есть со скидкой.

Как сделан расчет полной стоимости? По классической формуле. Номинал в размере 1 тысяча рублей был умножен на лучшую цену, по которой я собираюсь купить – 96,76%, прибавлен накопленный купонный доход – 6 рублей 5 копеек, прибавлена комиссия брокера – 58 копеек и прибавлена комиссия биржи – 14 копеек. Размер подоходного налога с дисконта, который будет уменьшен, у меня в Excel уходит на уменьшение суммы к погашению (формула будет зацикленной).

Какова же будет сумма к погашению? Нажимаю на кнопку «найти в базе» и начинаю считать. Мой сайт теперь считает автоматически. 149 рублей 52 копейки – это сумма всех предстоящих купонных выплат до погашения, периодичность купонных выплат – 30 дней.

Как сделан расчет доходности? Я сложил все предстоящие купонные выплаты, отнял от них подоходный налог в 13%. У меня налоги увеличились аж до 17 рублей на индивидуальном инвестиционном счете. Затем я прибавил номинал в размере 1 тысяча рублей. Получается, что объем денег, который я могу получить, владея этой облигацией до погашения (до 5 мая 2025 года), составит 1132 рубля 52 копейки.

А теперь давайте посмотрим, какова будет чистая доходность уже за вычетом налогов, НКД и комиссий – 14,66% годовых. Это соответствует среднерыночным значениям, но такая доходность будет получена только при соблюдении ряда условий. Первое – я продержу облигацию 404 дня, второе – будут выплачены все купоны, третье – будет выплачен номинал к этой облигации. Помните, что доходность облигации к погашению формируется только при погашении, то есть по завершению 24-го купонного периода 5 марта 2025 года.

Что мешает устойчивости рубля

Ставку ЦБ, инфляцию и курс рубля обсудили с советником по макроэкономике генерального директора «Открытие брокер» Сергеем Хестановым.

22 марта Банк России сохранил ключевую ставку на прежнем уровне – 16% годовых. По словам Хестанова, решение ЦБ относительно ставки было ожидаемым. Примечательно, что регулятор продолжает придерживаться жесткой риторики относительно денежно-кредитной политики. Это может свидетельствовать о том, что высокая ключевая ставка будет держаться более продолжительный период, чем ожидал рынок.

Продолжение





Вернуться в список новостей

Комментарии (0)
Оставить комментарий
Отправить
Новые статьи
  • Негатив создает предпосылки к формированию второго дна на российском рынке
    Дмитрий Лозовой, аналитик ФГ «Финам» 24.08.2026 19:28
    159

    Российский рынок сегодня пережил сильную распродажу на фоне серии ударов по логистической инфраструктуре «Озона». Акции маркетплейса в моменте теряли почти 30%, что потянуло вниз и широкий рынок, усилив опасения инвесторов относительно рисков атак на крупные гражданские компании и их инфраструктуру.more

  • Геополитика опять обвалила российский фондовый рынок
    Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global 24.08.2026 19:12
    198

    В понедельник, 24 августа, российский фондовый рынок начал торговый день с обвала почти на 2%, и, как оказалось позже, обвалом начал ещё и новую торговую неделю. Номинированный в рублях индекс Мосбиржи к вечеру упал на 2,6%, опустившись ниже 2100 пунктов, а долларовый РТС - на 3%.more

  • Неоактивы на СПБ Бирже бьют рекорды, биткоин у $80 тысяч. Что происходит на рынке? Объясняют аналитики
    Яна Кудрявцева 24.08.2026 19:02
    182

    Рост биткоина почти до $80 тысяч быстро отразился и на российских биржевых инструментах. На СПБ Бирже третий торговый день подряд обновляются рекорды торгов неоактивами: 19 августа оборот достиг 26,06 млрд рублей, 20 августа вырос до 50,73 млрд рублей, а 21 августа обновил максимум на уровне 55,94 млрд рублей. Всего за три дня объем сделок с неоактивами составил 132,73 млрд рублей. Основной интерес инвесторов пришелся на криптовалютные инструменты.more

  • Курс рубля перешел к быстрому снижению
    Дмитрий Бабин, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» 24.08.2026 18:29
    192

    Рубль после негативного старта и попыток восстановления ускорил ослабление к юаню. В середине торгов удалось заметно скорректироваться, однако затем российская валюта вернулась к нисходящей динамике и переписала дневной минимум, неся ощутимые потери.more

  • Фосагро. Финансовые результаты (2К26 МСФО)
    Василий Данилов, ведущий аналитик ИК «ВЕЛЕС Капитал» 24.08.2026 17:35
    189

    Фосагро представила слабые финансовые результаты за 2-й квартал 2026 г. Компания нарастила квартальную выручку, однако EBITDA продемонстрировала значительное падение на фоне роста затрат на сырье вследствие атак на ключевые российские предприятия химической промышленности. Мы полагаем, что во второй половине 2026 г. Фосагро преодолеет проблемы с сырьем и сконцентрируется на сокращении долговой нагрузки.more