Fomag побеседовал с Владимиром Жоковым, независимым консультантом в сфере инвестиционной недвижимости. Эксперт рассказал о «подводных камнях» низких ставок по ипотеке, дал советы по инвестиции в недвижимость и поделился причинами остаться в России.
Минимальные ставки по ипотеке
«Где-то с июня, когда всем стала доступна ипотека 0,1%, особенно сильно это заметно в Краснодарском крае – именно по городу Краснодар, идет очень сильный перекос в сторону ипотеки под 0,1%. Когда человек берет квартиру в таком формате, он берет на 30 лет, то есть он понимает, что у него минимальный платеж – 0,1%, но идет серьезная наценка. Наценка порой достигает 50%. Это серьезно», – говорит эксперт.
Теперь к высокой цене за 1 кв. метр добавляется наценка сверху. Получается, что застройщик продает жилье по цене, рассчитанной примерно на 7 лет вперед. По программе можно приобрести недвижимость стоимостью до 12 млн рублей.
По мнению эксперта, рассмотреть покупку квартиры по минимальный ипотечной ставке можно, если собственник намерен проживать в этой квартире и его устраивает инфраструктура района.
Негативные последствия для рынка
Банк старается оценить недвижимость более дешево. Эксперт поясняет: «К примеру, вы приходите с квартирой, которая стоит 10 миллионов рублей. Банк на нее смотрит как на бетон, ему абсолютно неважно, какие там красивые люстры или насколько замечательно сделана кухня». В среднем оценка банка составляет 80-90% от заявленной стоимости жилья. Наценка на жилье создает разрыв: цена объекта установляется ниже размера выданного займа. Владелец не сможет через пару лет продать квартиру с наценкой, следовательно, он будет терять средства из-за погашения ипотеки.
«Далее, если этот человек окажется неплатежеспособен и так выйдет, что банк заберет недвижимость, то, когда он ее захочет продать, на рынке цена будет примерно 9-10 млн рублей», – поясняет аналитик. К слову, Эльвира Набиуллина указывает на необеспеченность залогов и возможным рискам.
По словам аналитика, застройщикам такая модель выгодна – у них растет прибыль. «Краткосрочно это должно радовать акционеров. Но, мне кажется, что долгосрочно даже при всех поддержках, которые сейчас оказываются, мы будем находиться в стагнации, а не на падении рынка первичной недвижимости. Застройщики не дадут сбиваться цены – они хотят зарабатывать», – рассуждает Жоков.
Почему минимальная ставка не всегда выгодна?
Эксперт обращает внимание на то, что низкая ставка по ипотеке не всегда является маркером выгодной сделки: «По этой ипотеке (рыночной – прим. ред.) относительно высокой начинается перерасчет в этих схемах, когда рассрочка или ипотека за один рубль, или ипотека сверх 12 млн рублей. Вот там застройщику нужно сразу же где-то 11% компенсировать. Вы представляете какая переоценка происходит: ваш объект, который вы хотели купить за 20 миллионов под 0,1% у вас будет обходиться в 29–30 млн рублей. То есть это очень-очень большая наценка и ни о каком инвестировании вообще речи даже не идет».
Более 90% жилья, сданного в 2022 году распродана, более 80%, которое будет сдаваться в 2023 году, распродано. «Вдруг очень большой разрыв образовался в тех новостройках, которые сдаются 2025-2026 году. Это нормально, все в порядке. Мы, кто инвестирует в недвижимость, постоянно говорим: “Старайтесь не замораживать на долгий срок инвестиции в недвижимости. Для чего она вам? Не нужно заходить стройку, которая дольше, чем два года”. Мы просто сидим и ждем, когда наступит 2023 год, чтобы покупать то, что сдается в 2024-2025 году», – рассказывает Жоков.
Высокие цены на объекты объяснимы выполнением планов застройщиков. Далее, чтобы спровоцировать спрос, снова появятся акции для покупателей.
Объекты «Самолета»
Вторичные объекты застройщика к лету 2022 года были дисконтированы на 20-30%. Стоимость готовых объектов сильно изменилась: 9,5 млн рублей в начале года, 8,6 млн рублей – летом, 8,5 млн рублей осенью. Как отмечает эксперт, рынок вторичной недвижимости снижается уже сейчас. Тенденция продолжится в первом полугодии 2023 года. Жоков советует заходить на рынок в первые 6 месяцев 2023 года, так как цены на недвижимость будут еще ниже, чем сейчас.
Инвестиция в недвижимость
70% спроса на жилье составляют потенциальные жильцы. Жилье приобретают с целью инвестиций – 5%, для сдачи в аренду 2%.
«Первичная недвижимость, которая была продана в конце года, как правило, – это какой-то план, скидки, специальные акции от застройщиков и различные ипотеки, в том числе и за 1 рубль, и прочие уникальные рассрочки, траншевая ипотека. Они опасны и далеко не всегда инвестиционно привлекательны. Даже сказал бы, они всегда инвестиционно непривлекательны», – заключает консультант.
Новый формат работы
Аналитик ожидает, что российские застройщики скоро перейдут на другой формат предложения по продаже жилья: «В ближайшее время, мне кажется логично, переходить на формат работы дубайских и турецких застройщиков. Например, в Турции и в Дубае мы можем увидеть объекты, которые сразу с мебелью. В некоторых объектах включают мебель, например, в стоимость объекта. Когда человек берет ипотеку, у него эта меблировка уже в ипотеке. Вот вариант развития событий». В случае высоких цен на жилье возможна акция «мебель в подарок». Кладовки, место на парковке могут добавить в стоимость квартиры и продавать их в комплекте.
Финансовое поведение
Эксперт признается, что после 24 февраля к нему поступало очень много звонков от клиентов: кто-то недавно зашел на рынок недвижимости и не знал, как действовать дальше, кто-то хотел резко все продать. «Я пытался сценарий проработать и первое, что мне пришло в голову, – это то, что люди бегут прятаться бетон. Так и случилось», – вспоминает Жоков.
Решение остаться в России эксперт поясняет так: «Как только ты выходишь из всех активов, у тебя сразу расход по всем комиссиям, переводам и прочему. Потом система начала ломаться, мы не можем куда-то перевести деньги из России, карточки начали блокировать. Исходя из того, что я увидел, я понял, что хорошо мои активы здесь. Я здесь живу здесь, у меня специальность вся, здесь экспертиза по Москве.<…> Тут семья, тут и капитал – здесь все. Я остался, я понял, что это (релокация – прим. ред.) будет вредно, может быть, даже убийственно для того, что я зарабатывал все эти годы».
Эксперт поясняет разницу между фондовым рынком и рынком недвижимости: «Окно возможностей, так называемое, как оно появляется на фондовом рынке, сразу же в течение одного дня буквально закрывается. На рынке недвижимости – это немножко такая инертная история. Все испугались по поводу мобилизации в сентябре, а реакция на рынке недвижимости произошла только в октябре». Причем снижение цены произошло и на первичном рынке недвижимости, и на вторичном.
Как отмечает эксперт, наиболее привлекательные месяцы с точки зрения инвестиций – это январь (мало объектов продается) и август (потенциальные покупатели еще не вернулись из отпуска). Это хорошее время для инвестиций в недвижимость.
Стоит ли строить планы на будущее?
«Я просто двигаюсь в том же направлении как, допустим, корабль. Он же может выключить двигатель, но он все равно будет продолжать плыть, даже если шторм. Ты просто выключаешь двигатель, пытаешься сориентироваться и резать волну. Встал боком – пожалуйста, тебя перевернуло. Просто стараешься все время резать эту волну не выходить в какие-то крайности просто двигаться. Даже если мы остаемся на месте, это уже лучше, чем крушение», – делится Жоков.
Действия аналитика направлены на сохранении стабильности. По мнению эксперта, раньше было выгодно хранить сбережения в долларах, это позволяло покрывать инфляцию. Сейчас курс рубля по отношению к доллару другой, поэтому надо придумывать новые стратегии.
Эксперт ведет тематический Телеграмм канал, где публикует отчеты и делится советами. «Во-первых, недвижимость всегда догоняет инфляцию. Ключевое слово “догоняет”: она ее не обгонит, но она за ней идет, потому что это (жилье – прим. ред.) следующее после еды, что нам нужно для жизни», – рассуждает Жоков.
Предпочтения покупателей меняются. По словам аналитика, сегодня студии площадью 25–30 кв. метров – самый востребованный формат. До 2015 года такой вариант жилья было найти очень сложно, так как они составляли всего лишь доли процента от всей продаваемой недвижимости.
Зачем и когда будет цифровой рубль
Дискуссия «Цифровой рубль и развитие ЦФА» состоялась в рамках форума Finopolis. По словам первого зампреда Банка России Ольги Скоробогатовой, ЦБ придает огромное значение развитию цифровых финансовых активов.
Регулятор решил обсудить с участниками рынка, насколько его приоритетные направления актуальны и нужны рынку. В частности, ЦБ услышал мнение, как развивать площадки обмена цифровыми финансовыми активами (ЦФА), как сделать их покупку и продажу удобной и защищенной, а также убедился в необходимости цифрового рубля.