В начале 2026 года строительный сектор оказался в сложной экономической ситуации. Продажи новостроек упали почти вдвое по сравнению с концом 2025 года, ставки по ипотеке выросли, а банки ужесточили условия кредитования.
Финансовые резервы девелоперов истощаются, государство не спешит с дополнительными мерами поддержки. Уже сейчас более 20% строящегося жилья возводится с нарушением сроков сдачи, что указывает на системные проблемы в отрасли.
Что говорят аналитики?
Литвинов Владимир, автор и создатель сообщества «ИнвестТема»
По мнению эксперта, рынок жилой недвижимости начинает 2026 год с признаками перегрева. В конце 2025 года наблюдался повышенный спрос, обусловленный ожиданием изменений в программе семейной ипотеки. После 1 февраля, как полагает эксперт, активность на рынке снизится, поскольку часть сделок была реализована досрочно. В первом полугодии девелоперов ждет сокращение продаж, поэтому компании начнут активно запускать специальные предложения, рассрочки и другие маркетинговые акции для привлечения покупателей.
Однако Литвинов обращает внимание на то, что высокий спрос позволил застройщикам увеличить объем средств на эскроу-счетах и укрепить финансовое положение. Это, по его мнению, станет ключевым фактором устойчивости отрасли в текущем году.
Операционные показатели компаний по итогам 2025 года демонстрируют разнонаправленную динамику. «GloraX» увеличил объем продаж на 80%, «АПРИ» перенесла часть сделок на январь, сформировав резерв, «Брусника» завершила год с ростом поступлений более 60%. В то же время у «Самолета» зафиксировано снижение продаж на 6%, а «ЛСР», несмотря на сокращение рыночных позиций, показала рост выручки на 17%.
Высокий спрос 2025 года позволит девелоперам продемонстрировать сильные финансовые результаты по итогам отчетного периода. Наличие средств на балансах крупных игроков, по мнению автора, позволяет рассматривать 2026 год не как кризисный, а как этап адаптации к изменившимся условиям. Окончательные выводы эксперт планирует сделать после публикации отчетности по МСФО.
Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global
По данным эксперта, рынок ипотечного кредитования на новостройки в начале 2026 года демонстрирует резкое охлаждение. В январе количество заявок сократилось на 46,6% к декабрю и на 37,4% год к году. Основная причина – исчерпание опережающего спроса: большинство семей, планировавших использовать семейную ипотеку, ускорились и оформили кредиты до вступления в силу новых ограничений в конце 2025 года.
Чернов отмечает, что дополнительное давление создают ужесточившиеся требования программы. Обязательная регистрация детей и родителей по одному адресу, сложности с альтернативными сделками и продажей старого жилья снижают доступность льготной ипотеки даже для подходящих заемщиков.
Спрос на рыночную ипотеку без господдержки растет: в феврале он прибавил 10,3% к январю и 42,5% год к году. Эксперт считает, что переориентация спроса в сторону вторичного жилья произойдет уже во втором полугодии 2026 года. При этом рынок новостроек останется в фазе охлаждения, а для девелоперов это будет означать давление на продажи в течение всего первого полугодия.
Михаил Зельцер, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций»
Акции девелопера «Самолет» обновили исторический минимум, опустившись ниже 820 рублей. Предыдущий антирекорд был зафиксирован в декабре 2024 года. С тех пор ключевая ставка снизилась с 21% до 15,5%, а индекс Мосбиржи вырос на 18%, однако бумаги застройщика продолжили падение и достигли 810 рублей.
Зельцер объясняет распродажи отложенным негативным эффектом длительного периода высоких ставок и снижения ипотечного спроса. Компания не выплачивает дивиденды с 2022 года, а недавнее обращение за господдержкой и последовавший отказ спровоцировали новый виток падения акций. После обновления минимума последовал спекулятивный отскок. Глобальный тренд остается нисходящим, поэтому активным трейдерам нужно использовать стоп-заявки и соотносить риски с ожидаемой доходностью от спекулятивной сделки – потенциал должен быть выше расчетного размера потерь на торговую операцию.
Эксперт считает, что крупнейший застройщик не останется без поддержки государства. По мере смягчения денежно-кредитной политики финансовое положение компании начнет улучшаться. К концу года эксперт прогнозирует ключевую ставку на уровне 12%. Стоимость бизнеса, по его оценкам, почти вдвое превышает текущую биржевую капитализацию, однако процесс раскрытия этого потенциала займет время. При получении косвенных мер поддержки и дальнейшем смягчении монетарной политики среднесрочным ориентиром восстановления курса может стать уровень 1000 рублей.
Кузьмичев Олег, автор Telegram-канала «Mozgovik Research»
По мнению эксперта, в секторе недвижимости инвесторам «очень легко потерять деньги, но заработать сложно». В отношении «ПИКа» он ожидает делистинга: компания выкупит акции у фондов по оферте, затем последует принудительный выкуп по 500 рублей. Аналитик не считает это большой потерей, поскольку раскрытие информации у эмитента плохое, а коммуникация с инвесторами отсутствует с 2022 года. При этом финансовое положение «ПИКа» эксперт оценивает как устойчивое: компания сможет пережить кризис, у нее нет огромного долга.
«Самолет» Кузьмичев называет крайне рискованным активом. Акции компании он не рекомендует к покупке, отмечая неясность с мажоритарными владельцами и огромный долг, из-за которого компания распродает земельный банк.
По мнению эксперта, «ПИК» и «ЛСР» – самые устойчивые компании в секторе, они точно смогут пережить кризис. Однако он отмечает сомнительное отношение обеих компаний к миноритарным акционерам. Небольшие компании вроде «АПРИ» и «Глорекс» эксперт называет молодыми и агрессивными. Они активно наращивают долг и много строят, делая ставку на масштабирование бизнеса. Однако в условиях снижения продаж и рисков по льготной ипотеке такая стратегия выглядит рискованной.
В целом строительный сектор эксперт обходит стороной. По его словам, честных и понятных компаний там нет. У всех застройщиков большой долг и амбиции, но текущая ситуация вызывает сомнения. За последние пять лет заработать в секторе было сложно, и в ближайшие два года эксперт перемен не ждет.