Глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора призвала ограничить объемы выдачи льготных ипотечных кредитов и сделать их более адресными и «точечными». Мы оцениваем это предложение неоднозначно. С одной стороны, его реализация могла бы поддержать наиболее нуждающиеся в качественном и доступном жилье социальные группы и способствовала бы увеличению ввода в эксплуатацию нового жилья в ряде регионов. С другой стороны, отмена большинства льготных программ ипотеки, в первую очередь семейной, вызвала бы обвал цен на недвижимость (особенно за пределами городов-миллионников), рост числа нераспроданного жилья, сокращение новых проектов. Все это чревато финансовыми проблемами для ряда застройщиков. Кроме того, на динамику спроса населения на льготные ипотечные кредиты в ближайшие месяцы могут повлиять процентные ставки по рыночной ипотеке.
До конца года прогнозируем сохранение ключевой ставки на уровне 14% годовых. На этом фоне без изменений останутся и проценты по ипотечным займам. К снижению ставки ЦБ может вернуться не ранее весны 2027 года, в этом случае пропорционально изменятся и ставки по кредитам. Если рыночная ипотека существенно подешевеет в условиях смягчения монетарной политики, многие льготные программы окажутся невостребованными. С учетом этого коллапса на рынке недвижимости не произойдет, даже если льготные ипотечные программы будут отменены уже в следующем году, поскольку при низких рыночных процентных ставках спрос на жилищные кредиты будет сохраняться.
Акции девелоперов на предложение главы Центробанка отреагировали неоднозначно. ЛСР вышла в лидеры роста: ее котировки поднялись на 6,4%. Однако эта динамика связана в первую очередь с новостями об утверждении советом директоров компании новой дивидендной политики. Из документа исключено положение о том, что между акционерами должно распределяться не менее 20% чистой прибыли по МСФО, что расширяет возможности для выплаты более высоких дивидендов, чем ранее.
Акции ГК Самолет выросли на 3,5%, чему способствовали не только упомянутое предложение председателя ЦБ, но и заявление регулятора об отсутствии большого числа проблемных застройщиков в России. Ценные бумаги Группы Эталон и Циана также торгуются в плюсе.
Котировки Глоракса упали на 1%, видимо, из-за беспокойства инвесторов относительно стабильности региональных застройщиков в случае реализации предложений Эльвиры Набиуллиной. В целом отмена или сокращение льготных программ будет нейтральна для девелоперов, если ставки по рыночной ипотеке заметно снизятся. Подтверждаем целевую цену по акции ЛСР на уровне 720 руб. и рейтинг «держать» (не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией).