Об опыте инвестирования в недвижимость и в фондовый рынок рассказал частный инвестор, консультант по инвестициям в недвижимость Виталий Денисов.
В 2013 году инвестор открыл агентство по аренде и продаже коммерческой недвижимости. К данному моменту бизнес вырос – в России работает около 60 компаний по франчайзинговой модели. С 2020 года Денисов реализует инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью.
«В недвижимости есть две стратегии. Первая стратегия – это рентная модель (для сохранения капитала): когда ты купил объект, есть арендатор, и ты получаешь ежемесячно арендный поток и инфляцию потихонечку догоняешь. Почему выгоднее все-таки купить недвижимость, а, к примеру, не облигации, если капитал позволяет? Потому что все-таки недвижимость со временем дорожает, и плюс ты получаешь рентный поток», – поясняет эксперт.
В отличие от жилой недвижимости коммерческая недвижимость – консервативный объект. По словам консультанта, ставки на аренду офисов сейчас не растут, при этом наблюдается высокий спрос на качественные активы. Сейчас коммерческая недвижимость приносит доходность 8–9% в год и окупается в среднем 12–13 лет.
Вторая стратегия – спекулятивная. «Ты купил что-то дешево, улучшил это. Если квартира, то это, допустим, ремонт, хоумстейджинг или решение юридических вопросов. Дальше ты выходишь на рынок, продаешь этот актив, делаешь всю эту историю условно от 6–9 месяцев до года. Капитализируешься: купил за 10 млн рублей – продал за 15 млн рублей. Вот в течение года доход составляет 50% годовых», – рассказывает инвестор.
Во время покупки недвижимости необходимо оценивать потенциал объекта, возможного арендатора и текущую цену. Стратегия инвестирования такова: покупать хорошие объекты по цене ниже рыночной. Денисов подчеркивает, что интересны объекты в хорошей локации.
Минусы инвестиций в коммерческую недвижимость – высокий порог входа. Минимальный чек на недвижимость в Москве и Подмосковье составляет 13–15 млн рублей.
Инвестиции на фондовом рынке
Инвестор считает бизнес одним из лучших инструментов «генерации дохода». Бизнес позволяет зарабатывать деньги, а фондовый рынок – сохранять и приумножать капитал. По словам эксперта, в России инвестирование уже стало крупной, быстро развивающейся индустрией.
Впервые Денисов инвестировал в фондовый рынок 600 тысяч рублей. Вложения повлекли убыток около 8%, так как пришлось выводить средства с рынка из-за личных причин. Следующий опыт инвестирования стал более удачным: эксперт собрал портфель акций российских и иностранных компаний, среди них были Ozon, Сбербанк, «Газпром», TCS Group, Alibaba и американские эмитенты. Инвестор выбирал акции компаний, имеющих тенденции к развитию, и покупал качественную аналитику.
«Без каких-либо сверхвысоких ожиданий (доходности 30–50% годовых) я считаю, что фондовый рынок – это отличный инструмент. <…> Я, конечно, остерегаю людей от каких-то спекулятивных историй, потому что спекуляции – это удел профессионалов в первую очередь либо тех людей, которые хотят этими профессионалами стать. Конечно, эффективнее все-таки спокойно накапливать капитал год к году», – делится инвестор.
Недавно эксперт сменил стратегию – отказался от широкой диверсификации основного портфеля и держит 4 бумаги: акции «Лукойла», Сбербанка, «Самолета» и привилегированные акции «Сургутнефтегаза». Инвестор реинвестирует дивиденды в рынок, покупает бумаги каждый месяц.
Также Денисов имеет спекулятивный портфель, где акции продаются после динамики на 2–3%, и IT-портфель, куда входят бумаги HeadHunter, «Циана», «Яндекса», Positive Technologies. 20% всего капитала приходится на банковский депозит.
Стоит ли присмотреться к литию
Про Резервный банк Австралии, сделку слияния и поглощения, литий поговорили с основателем Telegram-канала «Кенгуру капитал» Сергеем Сенюшкиным.
По словам Сенюшкина, лето на австралийском рынке было спокойным. Резервный банк Австралии (RBA) приостановил цикл повышения ключевой ставки. Кроме того, в конце июля стало известно о смене руководства центрального банка страны – 18 сентября ЦБ возглавит Мишель Буллок, находящаяся сейчас на посту заместителя руководителя ЦБ. Сенюшкин замечает, что Буллок придерживается более сдержанной позиции относительно денежно-кредитной политики.