Про актуальную ситуацию на рынке недвижимости, акции ГК «Пик» и аренду объектов рассказал эксперт по недвижимости Владимир Жоков.
1 июля заканчивает действие программа льготной ипотеки, по которой граждане РФ могут взять ипотечный кредит с субсидированной ставкой на покупку жилья на первичном рынке. Жоков замечает, что на фоне сворачивания программы наблюдался всплеск спроса – люди стремились успеть взять ипотеку по более низкой ставке. В свою очередь застройщики повысили цены на объекты: в начале марта студии продавались за 8,1–8,4 млн рублей, в конце мая цена этих объектов достигла 11,1–11,3 млн рублей.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости
По мнению эксперта, на вторичном рынке сейчас наиболее привлекательными объектами являются апартаменты. При относительно высокой ключевой ставке цена на апартаменты снижается – спрос невелик из-за высокого процента по кредиту. Жоков приобретает апартаменты, планирует держать их и продать через 5 лет. Инвестор получит доход как от сдачи объекта в аренду, так и от роста цены.
«В финансовой модели я никогда не учитываю рост стоимости больше, чем на 50% на 50 лет. Да, мои апартаменты отросли на 200% за 5 лет – хорошо, это бонус. <…> Сейчас очень подходящий момент, для того чтобы выбирать апартаменты, искать их, особенно, если они с отделкой – вы не будете тратиться на ремонт. Если вы берете объект за 7 млн рублей, сравниваем его с жилым объектом за 9 млн рублей – у вас уже экономия 2 млн рублей как минимум», – поясняет эксперт.
Также локация апартаментов может быть более выигрышной в сравнении с квартирой. Это связано с тем, что в Москве мало земли под жилую застройку и много земли под нежилую застройку.
Акции ГК «Пик»
С начала года цена акций «Пика» выросла на 32%, до 895 рублей. Бумаги компании дорожают даже на фоне слабых финансовых результатов и непрозрачной отчетности. Так, прибыль девелопера за 2023 год составила 52,3 млрд рублей, следует из отчета эмитента по МСФО. Это на 49,5% ниже показателя 2021 года («Пик» не раскрывал результаты за 2022 год).
Комментируя динамику акций, эксперт замечает, что компания выполняет госзаказ по программе реновации жилья. Есть и другие позитивные факторы – по словам эксперта, компания занимается оптимизацией и цифровизацией процессов. «Первое, что они сделали, – исключили отделку по некоторым лотам. Отсутствие отделки white box сильно ускоряет процесс и строительства и передачи объектов, меньше судов по ним. Второе – активно продают панельки другим застройщикам», – говорит Жоков.
Аренда недвижимости
По словам Жокова, рост цен на аренду недвижимости начался осенью 2023 года на фоне повышения ключевой ставки и военного конфликта в Израиле. Кроме того, тогда же некоторые IT-компании запретили сотрудникам работать удаленно в зарубежных странах, стремясь повысить конфиденциальность корпоративной информации. Начался приток граждан, проживавших за рубежом.
«Когда ставка высокая, ипотека дорогая, получается недоступная недвижимость на вторичном рынке. И те, кто хотел купить объект, начали откладывать средства покупку. При высокой ставке люди перешли в депозиты и другие инструменты и ждут подходящего момента. <…> В итоге это превратилось в огромный комок спроса, который спылесосил вообще большую часть рынка Москвы», – говорит эксперт.
Сейчас на рынке аренды небольшое предложение объектов для сдачи, цены на них остаются высокими.
Идеи для инвестиций на фоне высокой ставки от Александра Разуваева
Последствия высокой ставки ЦБ, будущее рубля и многое другое обсудили с финансистом Александром Разуваевым.
Делимся мнением эксперта от первого лица.
Я не верю в то, что ставка ЦБ будет на уровне 20%. Но 17-18% вполне вероятны. Судя по всему, рынок вкладов уже придерживается такого сценария.