Ипотеку, покупку квартир, загородной недвижимости и прочего обсудили с экспертом Владимиром Жоковым.
Жоков отмечает, что в IV квартале 2022 года, особенно в декабре, большая часть квартир в новой Москве была приобретена в ипотеку. Спрос спровоцировало возможное закрытие программы льготной ипотеки под 0,1% с начала 2023 года.
«Конечно, 90% сделок, которые были с ипотекой, меня лично пугают, потому что новая Москва – там уже перегрет квадратный метр, там уже произошел тот самый рост, который был в самом начале, – они отскочили от котлованов – то есть этого уже достаточно. А все равно еще покупатель идет и забирает квадратные метры впрок, вторую квартиру, третью берет. И, к сожалению, это все не очень хорошо скажется на рынке, объясню почему. Во-первых, такие объекты продаются по завышенной стоимости. И если это не продуманная покупка и человек захочет выходить через два года, он, скорее всего, потеряет средства. Другое дело, если он хочет, допустим, оставаться в этом объекте, покупая для себя лет на 10 или сдавать собираться его. Хорошо, тогда нормально, даже с учетом того, что там была какая-то наценка 20–30%», – рассказывает эксперт. Рынок недвижимости по-прежнему остается перегретым. По мнению Жокова, коррекции в I квартале этого года не предвидится – некоторые застройщики объявили об акциях.
Ожидается, что в этом году Банк России введет ограничения по ипотеке под 0,1%. Кроме того, регулятор борется с кэшбеком для покупателей в размере первоначального взноса на квартиру и низкими ставками по ипотеке, которые приводят к удорожанию объектов. Это опасно тем, что в случае неплатежеспособности клиента банк не сможет продать объект, стоящий значительно выше рыночной цены.
Акции застройщиков
Эксперт не покупает бумаги застройщиков. По его мнению, ПИК выглядит позитивно – компания удовлетворяет потребность жителей Москвы в первичном жилье, а также является крупным подрядчиком Фонда реновации Москвы.
Покупка квартиры в Москве
В 2021 году рынок недвижимости Москвы оказался перегрет из-за государственной программы льготной ипотеки и возможности приобретать квартиры в столице из других городов России через крупных застройщиков. «Сейчас закончилась льготная ипотека, вот эти все паники, связанные с СВО и мобилизацией в сентябре. Конечно, были провальные месяцы по продажам – это апрель, май и октябрь месяц, собственно. <…> А вот если мы говорим про нынешний год, это все-таки будет рынок, связанный с покупкой на вторичке. Я не особо вижу каких-то движений, подходящих для покупки у застройщиков – то есть, наверное, 90% квартир будут не подходить для покупки, если мы говорим про то, что я исповедую – формат cashflow: когда купил и сдаешь в аренду, и у тебя есть разница между ипотечным платежом и доходностью по аренде», – отмечает эксперт.
Также на данный момент Жоков рекомендует еще один вариант – это покупка квартиры в доме, введенном в эксплуатацию не раньше 2016 года, на вторичном рынке. Тем не менее, есть проблема – ипотека под относительно высокий процент. Сейчас ставка по ипотечному кредиту на вторичное жилье составляет 12% годовых, это затрудняет спрос на объекты. Вероятно, покупатели будут торговаться, так как берут ипотеку под относительно высокий процент, собственники будут вынуждены снижать цены. Особенно это будет свойственно при купле-продаже квартир в старом жилом фонде, проигрывающем новым домам по классификации и энергоэффективности. Взять ипотеку под более низкий процент можно по программе льготной ипотеки под 8% годовых и семейной ипотеке под 6% годовых.
Загородная недвижимость
По словам эксперта, загородная недвижимость пользуется популярностью, как правильно, среди людей старше 50 лет. «Им почему-то именно хочется, чтобы был свой дом, какая-то своя территория, там соседи особо сильно не мешают. Да, конечно, это такой повышенный спрос сейчас. Тем более, если мы говорим про инфраструктуру, которую стараются выстраивать в больших коттеджных поселках», – говорит Жоков.
Спрос на аренду загородной недвижимости растет, но спрогнозировать дальнейшее развитие рынка сложно. Эксперт сфокусирован на инвестиции в квартиры: их проще сдавать в аренду, они ликвидны, окружены развитой инфраструктурой и их проще продать в будущем.
Стоит ли отказываться от денег ради натурального хозяйства
Поговорили о смысле инвестиций в текущей ситуации с независимым финансовым советником Натальей Смирновой.
С 2022 года на российском фондовом рынке в разы возросло влияние геополитических и инфраструктурных рисков. Смирнова отмечает, что подготовиться к блокировке активов и санкциям против брокерских компаний было невозможно. Если инвестор хочет инвестировать в бумаги недружественных стран, номинированных в валюте этих стран, то лучше проводить операции через зарубежные структуры во избежание рисков. Приобретать российские бумаги стоит у российских брокеров.
Продолжение
