Ставку ЦБ в 12% и ипотеку обсудили с независимым консультантом по инвестициям в недвижимость Владимиром Жоковым.
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
То, что сейчас происходит со ставкой Центробанка, конечно же, отразится на вторичном рынке. Дело в том, что по так называемой рыночной ипотеке, по которой не действует никакая льгота, по которой нет субсидии от государства, мы увидим ставки как в 2015-2016 годах. Напомню, что в 2015 году после кризиса ставки по ипотеке были на уровне 16%. Несмотря на это, люди все равно брали ипотеку на вторичном рынке, просто это происходило в меньших объемах.
Я считаю, что повышение ставки ЦБ приводит не только к охлаждению рынка и устранению различных пузырей. Курс зачастую пугает людей, и, как только они видят, что он стремительно движется, сразу начинают совершать беспорядочные действия. Такое уже было в марте 2022 года, когда никто не понимал, что делать и что покупать.
Когда ставка улетает наверх, у вас открывается окно возможностей по покупке вторичного рынка. Почему? Дело в том, что основная доля всех сделок по Москве – это сделки с использованием ипотеки. В тот момент, когда человек хочет переехать из своей однушки в трешку, он берет ипотечное плечо, потому что из-за инфляции и роста стоимости квадратного метра в рублях ему становится все тяжелее с каждым годом перейти из одного объекта в другой и улучшить свои жизненные условия.
Ну а что касается первичного рынка, там пока что есть субсидии. Рынок сильно драйвит семейная ипотека, господдержка еще никуда не ушла. Посмотрим, какие будут скидки по ипотеке от государства.
Политика ЦБ – это поддержка строительства. Вторичный рынок для них неважен. Он важен для инвесторов. Всем хотелось бы понимать, сколько будет строить конкретный объект, в который вы зашли, к примеру, в 2021 или 2022 году. Если вы уже являетесь собственником, то с каждым годом недвижимость будет все тяжелее продать.
Когда вы становитесь собственником, важно применять стратегию кэш-флоу. То есть необходимо изначально заходить на выгодных для вас условиях не для перепродажи, а именно для сдачи в аренду. Например, ипотечный платеж должен быть в два раза меньше, чем арендная ставка. То есть, условно говоря, ипотека 20 тысяч рублей, а сдаете вы за 40 тысяч (если мы говорим про студию в Москве внутри МКАД). Вот такие объекты будут приносить определенную арендную доходность. Если вы изначально находитесь в такой стратегии, то вам не придется переживать о ставке ЦБ и стоимости своего актива.
Что касается политики Банка России, важно обратить внимание на посыл регулятора: он был достаточно жестким. ЦБ четко дал нам понять, что будет повышать ставку настолько, насколько потребуется. Даже если бы сейчас ставка увеличилась до 9,5%, а затем плавно росла вверх, это все равно был бы цикл повышения.
Любой цикл повышения срезает спрос со вторичного рынка. Дело в том, что, как только повышаются ставка ЦБ и ипотека, дисконты усиливаются. Наступает момент, когда вы можете найти для себя подходящую недвижимость. Я считаю, что цикл ужесточения политики ЦБ продлится до конца года. Это означает, что примерно в сентябре мы начнем видеть определенные дисконты по вторичке старого фонда. Скорее всего, осень станет такой же аномальной, как в 2016 году: на вторичном рынке можно будет купить дешево.
На первичном рынке на данный момент есть возможность воспользоваться ипотекой с господдержкой. Но хочу сразу предупредить: пожалуйста, будьте внимательны. 90% новостроек сейчас сильно переоценены. Мне непонятно, что происходит внутри: банки давят на застройщиков, провоцируя их поднимать цены, или же застройщикам необходимо увеличивать выручку, чтобы радовать инвесторов. Но при этом очевидно, что, к примеру, «Самолет» продает объекты за МКАДом по очень высоким ценам, а ПИК сильно разогнал цены внутри МКАДа.
Помог ли ЦБ рублю повышением ставки
Внеочередное повышение ставки ЦБ и обесценившийся рубль обсудили с Олегом Абелевым, начальником аналитического отдела ИК «Риком-траст».
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
Мне «понравилось» утреннее заявление ЦБ от 14 августа, то есть за день до проведения внеочередного заседания. Регулятор сообщил, что никаких рисков для финансовой стабильности нет, все идет по плану.