Поговорили с экспертами по поводу целесообразности покупки инвестиционных квартир и апартаментов в Москве.
«Здесь все зависит от объекта, который вы выбираете, и условий ипотечного кредита. Например, сейчас распространен формат маленьких студий по 15 кв. м. общей стоимостью 3,4 млн рублей, поэтому при 20% первоначальном взносе от стоимости, а это 680 тысяч рублей, можно стать владельцем апартаментов рядом с метро», – рассказывает руководитель отдела продаж «Apple real estate» Виолетта Хачатурова.
Она сообщила, что сейчас минимальная стоимость однокомнатных квартир до Третьего транспортного кольца (ТТК) на рынке вторичного жилья 5,8 – 6 млн рублей, то есть при минимальном ипотечном взносе в 15% вам нужно внести 900 тысяч рублей. Что касается более дорогих лотов в пределах ТТК, то минимальная стоимость составит уже 10-12 млн рублей, и на первый взнос нужно иметь около 2 млн рублей. Она отметила, что сейчас очень распространены программы без первоначального взноса или программы от застройщиков, где отсрочка по первому платежу составляет до полугода.
Хачатурова добавила, что сейчас увеличили размер ипотечного плеча для Москвы. Если раньше вы могли взять всего 3 млн рублей по субсидированной ставке, то сейчас эта сумма выросла до 12 млн рублей. Кроме того, она упомянула, что если вы семейный человек, то в качестве первого взноса может быть использован материнский капитал.
Какую доходность можно получить на перепродаже такой недвижимости?
По словам Хачатуровой, раньше можно было получить до 20% доходности на таких сделках, но в текущей ситуации на перепродаже этот показатель снизился до 3-4%. В качестве альтернативы она предлагает рассмотреть вариант аренды.
«Например, покупая сейчас квартиру за 9 млн рублей при ипотечной ставке в 1-2% и сроком сдачи в конце года, ваш платеж по ипотеке будет в районе 20 тысяч рублей, а сдавать в аренду можно за сумму порядка 45 тысяч рублей. Конечно, когда рынок окончательно восстановится, такие квартиры подорожают на 1-2 млн рублей», – утверждает эксперт.
Для правильного расчёта ожидаемой выгоды от перепродажи эксперт советует учитывать, сколько вы потратите на платежи, страховку и иные расходы.
Есть ли смысл покупать апартаменты?
Поскольку в последнее время весьма распространённым вариантом инвестиции в недвижимость стали апартаменты, то мы узнали у экспертов и об этом.
«Если вы рассматриваете покупку для дальнейшей перепродажи, или вам не нужна московская прописка, то да, этот вариант ничем не уступает квартирам в плане доходности. Но если вы хотите иметь все преимущества социального пакета москвича, то здесь стоит выбирать квартиру», – сообщает Хачатурова.
По данным МИЭЛЬ, самая высокая стоимость апартаментов зафиксирована в одном из элитных комплексов Центрального АО – 2,78 млн рублей за кв. м. Наименьшая цена отмечается в одном из комплексов комфорт-класса в Северо-Западном АО – 218,4 тысяч рублей за кв. м.
Апартаменты в среднем дешевле квартир, примерно на 15-20%, говорит главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова.
Увидеть разницу проще всего в жилых комплексах, где есть и апартаменты, и квартиры, имеющие одинаковое расположение и отделку. Она также привела пример, что в одном из ЖК Замоскворечья апартаменты без отделки стоят 484,7 тысяч рублей за квадратный метр, квартира без отделки там же стоит 534,3 тысяч рублей кв. м. Фактически разница составляет 10%, а если говорить о недвижимости площадью 40 кв. м., то такое отличие в цене выльется в 2 млн рублей, добавляет эксперт.
«В нашей стране статус апартаментов окончательно не определён и каждый год предлагаются новые законы, поэтому если вы выбираете такой тип недвижимости, то нужно продумать все возможные риски», – советует руководитель отдела продаж «Apple real estate» Виолетта Хачатурова.
По словам Бережновой, дольщики апартаментов менее защищены в случае банкротства застройщика, чем покупатели квартир.
Как ипотеку и покупку квартиры сделать инвестицией
Инвестиции в недвижимость и фондовый рынок обсудили с Ариной Николаевой, владельцем агентства недвижимости «Арин» в Санкт-Петербурге.
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
Меня зовут Арина Николаева, я владелец небольшого агентства недвижимости в Санкт-Петербурге, которое работает по своим принципами. Занимаюсь недвижимостью уже около шести лет, прошла большой путь. Я являюсь действующим инвестором с 2016 года и помогаю своим клиентам. У меня есть небольшая команда, которую этому обучаю.