Так сложилось, что подавляющим большинством россиян именно жилая недвижимость воспринимается как наиболее надежный, доступный и простой вариант вложения свободных денег. 

К тому же многие не разбираются – да и не всегда хотят разбираться – в таких непростых, на первый взгляд, видах активов, как валюта, акции, облигации, более сложные структурные инструменты. Но действительно ли покупка квартиры и сдача ее в аренду приносит инвестору ожидаемый доход и с какими сложностями он в итоге может столкнуться?

За последние полтора года, пока на планете бушует пандемия, ситуация с арендой жилья существенно изменилась. Спрос на арендное жилье, который и ранее был невелик, за последнее время существенно снизился. Сдать сейчас однокомнатную квартиру даже в неплохом районе столицы за 40-45 тысяч рублей в месяц крайне проблематично. 

Также не стоит забывать два момента, о которых многие арендодатели не всегда сразу задумываются. Во-первых, арендное жилье нуждается в периодическом ремонте – и куда более частом и существенном, чем жилье личное. Эксперты сразу рекомендуют закладывать не менее 10% от дохода, получаемого от аренды жилья, на его последующий ремонт. 

Второй момент, который многие арендодатели упускают из вида, это то, что купили-то они новую квартиру и сдавать в наем начали новую. Но вот когда лет через 20-30 им захочется свою недвижимость продать, окажется, что дом уже достаточно старый, с изношенными коммуникациями и еще неизвестно как сложившейся окружающей инфраструктурой.

Исследования показали, что ожидания арендодателей в части будущих доходов от сдачи жилья на долгосрочном горизонте не совпадает с реальностью. В зависимости от района разница эта, конечно, несколько меняется, но не критически. Анализ доходов за 10 и 20 лет от сдачи жилья и сравнение их с ожиданиями арендодателями показывает, что в среднем фактический доход оказывается в три раза ниже ожидаемого. 

Как правило, арендодатель рассчитывает получить за десять лет сдачи однокомнатной квартиры в наем 150-180% от ее стоимости, а за 20 лет – 480-540%. Фактически же за эти временные промежутки он получит лишь 70-80% и 140-180% соответственно, в зависимости от района. Важно добавить сюда и амортизацию самой недвижимости. То есть получается, что покупка инвестиционного жилья с целью сдачи его в наем – не такой уж бесспорный вариант инвестирования, как может показаться на первый взгляд.

Рассмотрим альтернативные варианты инвестирования в недвижимость, предполагающие не покупку готового жилья, а приобретение акций и/или облигаций крупнейших и наиболее успешных и надежных строительных компаний. Для этого сравним между собой среднегодовую доходность от сдачи квартиры в аренду, усредненную по различным районам Москвы, с доходностью, которую принесли бы инвестору ценные бумаги таких девелоперов, как ГК «ПИК» и «ЛСР».

Облигации, будучи инструментом с фиксированной доходностью, характеризуются наименьшей волатильностью (кратковременными колебаниями стоимости), высокой надежностью и стабильным денежным потоком в виде купонных выплат. Но доходность от покупки долговых бумаг крупнейших девелоперских компаний лишь ненамного превысила бы доходность от сдачи квартиры.

В этом плане куда интересней выглядит покупка акций строительных компаний. Ведь на волне резко выросшего интереса к ипотечному жилью, да и в целом активному строительству жилой недвижимости, выручка этих корпораций существенно возросла, что крайне позитивно сказалось на стоимости акций девелоперских компаний. Конечно, в отличие от облигаций, акции характеризуются несколько большей волатильностью и определенными рисками. 

Но поскольку речь идет не о краткосрочном инвестировании, а о долгосрочном – минимум пять-десять лет, – то периодические колебания стоимости акций на столь продолжительных временных периодах уже не так важны, так как долгосрочный тренд является восходящим. Кроме того, большинство строительных корпораций выплачивают неплохие дивиденды, обеспечивая тем самым постоянный денежный поток их владельцу. В итоге портфель акций крупнейших девелоперов прирастал бы в среднем на 17% в год против 7,7% дохода от сдачи квартиры в наем.

Итоговый результат сравнения трех видов инвестирования: сдачи квартиры в аренду, покупки облигаций или акций строительных компаний приведен на следующей диаграмме. А если инвестор приобретает ценные бумаги посредством открытия индивидуального инвестиционного счета (ИИС), то он может рассчитывать на существенные налоговые преференции, что еще больше увеличивает эффективность таких вложений.

За последние годы темпы роста основных биржевых индексов превышали темпы роста стоимости недвижимости в среднем в полтора раза (это даже с учетом взлета цен на жилье в 2020 году). А если принять во внимание валютную составляющую, ведь рубль стабильно слабел по отношению к тому же доллару и евро, то инвестирование в ценные бумаги принесло бы в среднем в 7-8 раз больше прибыли, чем покупка недвижимости.

Совершенно очевидно, что инвестирование в ценные бумаги строителей куда более выгодно и, главное, надежно, чем покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду. И далеко не самым последним является фактор ликвидности – при возникновении такой необходимости продать акции можно за один день, в то время как реализация квартиры может занять и полгода, а при владении менее 5 лет продавец также обязан уплатить НДФЛ с такой сделки.

Исходя из последних заявлений руководства страны, программа стимулирования ипотеки будет продолжена. Дополнительный спрос на рынке недвижимости формирует расширение программы материнского капитала и иных социальных выплат, поскольку большая часть россиян использует полученные выплаты именно на улучшение жилищных условий. 

Неплохие перспективы вырисовываются на горизонте нескольких ближайших лет в части ускорения развития отечественной экономики и улучшения ситуации с доходами граждан – это также будет сказываться на объемах спроса на жилую недвижимость. А это, в свою очередь, обеспечит стабильные доходы самими девелоперам и, соответственно, рост стоимости их акций и увеличение дивидендных выплат.

Так, акции группы «ПИК» в середине июля текущего года стоят 1045 рублей (а локальный максимум в 1135 рублей был достигнут 8 июня), в то время как еще 15 марта бумаги девелопера торговались по 729,6 рубля. В октябре же 2019 года акции ПИК котировались в районе 340 рублей – за чуть более чем полтора года роста составил 3,34 раза! Акции «ЛСР» показали чуть более скромный результат, но тоже весьма интересный с точки зрения инвестиций.

Рост стоимости акций вполне естественно обусловлен повышением операционных и финансовых показателей соответствующих компаний на фоне роста спроса на недвижимость. В частности, группа «ПИК» за I квартал текущего года увеличила продажи на 32% — до 106 млрд рублей. Поступления денежных средств на эскроу-счета увеличились более чем в три раза, до 37 млрд рублей. 

Объем реализации недвижимости увеличился на 32%, до 86 млрд, включая проекты fee-development, по которым объем реализации недвижимости увеличился в три раза и составил 19 млрд рублей. По остальным ведущим девелоперам показатели схожие, то есть рост наблюдается по всему фронту компаний, возводящих жилую недвижимость.

Подводя итог, нельзя не отметить, что формирование инвестиционного портфеля из ценных бумаг строительных компаний принесет доход, в разы превышающий прибыль от сдачи в наем физического жилья. Притом что совокупные риски от владения акциями в целом ниже, чем от владения самой недвижимостью (пожары, затопления, порча имущества арендаторами в обязательном порядке должны учитываться инвестором). 

А использование при этом ИИС позволяет получить налоговые преференции. Сама по себе схема пассивного инвестирования на длительные сроки не вынуждает инвестора предпринимать какие-то сложные и непонятные для него действия и не требует наличия особых знаний и навыков. Такой вид пассивного инвестирования доступен любому, кто имеет финансовые средства и выбирает, каким именно образом вложить их с наибольшей эффективностью и наименьшими рисками.

Топ-3 взрывных акций для покупки прямо сейчас

Многие из крупных победителей 2020 года начали сдавать позиции, поскольку инвесторы обратили внимание на другие области экономики в поисках роста.

Продолжение