Про текущую ситуацию на рынке недвижимости, проблемы ипотечного кредитования и перспективы крупных застройщиков рассказал эксперт по недвижимости Владимир Жоков.
На данный момент ориентир для инвесторов в сфере недвижимости – это цена, указанная на платформе «Циан», уменьшенная на 10%, рассказывает Владимир Жоков. По его мнению, текущая ситуация обусловлена высокой стоимостью денег и ключевой ставкой.
Эксперт уточняет, что в сфере аренды ситуация хуже: ставки на аренду недвижимости растут быстро. Это касается всех типов объектов – студий, офисов, складов – где аренда стремительно дорожает. Особенно остро, по его словам, ощущается дефицит предложения коммерческой недвижимости под склады.
Важным аспектом является также текущее внимание строителей, регуляторов и банков к сектору жилья, который составляет более 60% всего рынка строительных работ, что неизбежно вызывает вопросы о поддержании маржинальности в условиях экономической нестабильности.
Как приобретать недвижимость в 2025-ом году?
Жоков считает, что сейчас хорошее время для решения жилищного вопроса, особенно для тех, кто хочет сменить однокомнатную квартиру на трехкомнатную. Однако для переезда из большой квартиры в меньшую момент неподходящий из-за значительных скидок на крупные объекты.
В качестве объектов под аренду наиболее привлекательны, по мнению финансиста, новостройки с введенными в эксплуатацию корпусами, где застройщики предлагают квартиры с ремонтом и мебелью. Стоимость студий в Москве варьируется от 8 до 10 млн рублей, а арендная ставка составляет 55–90 тысяч рублей.
Ситуация с ипотекой осложнилась: условия кредитования стали строже, особенно по семейной ипотеке, где выдача заметно снизилась. Количество заявок уменьшилось из-за макропруденциальных мер. Жоков рассказывает про вероятное ужесточение требований для заемщиков в этом году.
Отчетности ПИК, «Самолет» и «Эталон» и проблемы застройщиков
Жоков отметил, что проблемы с ипотечным кредитованием и проектным финансированием серьезно ударили по застройщикам. Компания «Пик», ранее компенсировавшая банкам низкие ставки по семейной ипотеке, была вынуждена прекратить эту программу, а рыночная ипотека стала менее доступной из-за высокой стоимости. Это усложнило работу застройщиков, сделав проектное финансирование дороже и увеличив строительные затраты. «Строительная инфляция сейчас очень высокая – больше 20%», – добавил эксперт.
Ситуация особенно тяжелая для мелких компаний: многие из них не выдерживают строительной инфляции, превышающей 20%, и банкротятся. Только за сентябрь-октябрь в московском регионе закрылось более 100 застройщиков. Жоков подчеркивает: «Я бы отговаривал всех инвесторов от покупки объектов у мелких застройщиков. <> Да, можно доверять таким застройщикам в другой год, при других условиях, но не сейчас».
Финансовое положение крупных игроков также отражает кризис. У «Пика» соотношение Debt/Equity достигло 2,4, а Net Debt/EBITDA – 4, что значительно выше нормы. Несмотря на это, компания продолжает работу благодаря собственным производственным мощностям, производя панели и сантехкабины для других застройщиков, включая «Самолет». По финансовым показателям компания «Самолет» стабильнее, но наиболее устойчивым остается «Эталон» с Debt/Equity на уровне 0,8, что обеспечивает компании финансовый запас на фоне ожидаемого кризиса в 2025 году.
«Пик» сохраняет лидерство по продажам в московском регионе, однако динамика ввода корпусов вызывает вопросы. В Москве в 2024 году введено 351 корпус, а к 2027 году прогнозируется снижение до 161 корпуса, что, по мнению эксперта, является ключевым показателем кризиса. Застройщики, столкнувшись с трудностями в продажах и снижением эффективности скидок, вынуждены ограничивать новое строительство. Финансист подчеркивает, что снижение объемов ввода сейчас обусловлено отсутствием согласований или рентабельности проектов. По его мнению, ситуация может измениться, «когда ключ будет хотя бы 15-ый».
Роман Андреев про золото, флоатеры и будущее российского рынка
Взглядом на ралли на российском фондовом рынке, прогнозами по инфляции и геополитической ситуации, советами по лучшим инвестинструментам в этом квартале, а также мнением о преимуществах золотых активов и анализом динамики серебра поделился инвестор и трейдер Роман Андреев.