Китайский сектор недвижимости еще не готов к быстрому восстановлению, несмотря на ралли акций крупнейших застройщиков страны.
Дело в том, что поддержка сектора со стороны властей Пекина не решает напрямую главную проблему падения продаж и цен на жилье, говорят аналитики.
На прошлой неделе акции китайских застройщиков резко выросли после того, как стало известно, что центральный банк принял меры, поощряющие банки помогать индустрии недвижимости. Ранее в текущем месяц были приняты и другие меры поддержки сектора.
Акции Country Garden, крупнейшего китайского застройщика по объему продаж, в ноябре выросли более чем в два раза, а акции Longfor подскочили примерно на 90%.
Между тем, фьючерсы на железную руду в ноябре выросли примерно на 16%. Аналитики Morgan Stanley отмечают, что около 40% потребляемой в Китае стали используется в строительстве недвижимости.
По словам Шэна Минсина, аналитика из исследовательского института Nanhua Research Institute, сложилась ситуация «сильных ожиданий, но слабой реальности», и рыночные цены отклонились от фундаментальных показателей.
Важно следить за тем, удастся ли компаниям вовремя завершить строительство в пиковый период марта и апреля, считает эксперт.
Новые меры правительства Китая предусматривают продление сроков кредитования. Кроме того, власти призывают относиться к застройщикам одинаково, независимо от того, являются ли они государственными или нет, и поддерживать выпуск облигаций.
«Застройщики действительно смогут вздохнуть с облегчением с точки зрения того, что им придется погасить меньший уровень долга в ближайшем будущем. Но речь идет лишь о временном облегчении, а не о фундаментальных изменениях», – сказал в среду аналитик из Гонконга Самуэль Хуэй, директор по корпоративным кредитам Fitch Ratings.
«Нам по-прежнему необходимо, чтобы фундаментальные показатели рынка продаж жилья улучшились. Это самое важное», – добавил он, отметив, что уверенность покупателей жилья зависит от того, смогут ли застройщики закончить строительство и сдать квартиры в срок.
В начале года многие покупатели жилья отказались продолжить выплату ипотечных кредитов на квартиры, когда строительство затянулось. Дома в Китае обычно продаются до завершения строительства, что является основным источником денежных поступлений для застройщиков.
Затянувшееся восстановление
Аналитики расходятся во мнениях относительно того, когда китайский рынок недвижимости сможет восстановиться.
Fitch заявило, что сроки «остаются весьма неопределенными», в то время как старший директор S&P Global Ratings Лоуренс Лу ожидает, что восстановление может произойти уже во второй половине следующего года.
«Если политика регулятора будет реализована оперативно, нисходящая спираль для застройщиков сойдет на нет, что поможет восстановить доверие инвесторов к сектору», – сказал он.
Продажи жилья за первые 10 месяцев этого года упали на 28,2% по сравнению с предыдущим, сообщило на прошлой неделе Национальное бюро статистики Китая. В июле S&P Global Ratings заявило, что ожидает падения продаж на 30% к 2022 году. Если прогноз оправдается, ситуация окажется хуже, чем в 2008 году, когда продажи упали примерно на 20%.
Замедление экономического роста, неопределенность в отношении затянувшейся политики нулевого ковида в Китае и беспокойство о будущих доходах снизили аппетит населения к покупке жилья. Еще одна большая проблема – падение цен.
Цены на жилье в 70 городах страны упали на 1,4% в октябре по сравнению с годом ранее, согласно анализу данных Goldman Sachs.
«Несмотря на то, что в последние месяцы в Китае было принято больше мер по смягчению жилищного законодательства, – заявили аналитики, – мы считаем, что рынки недвижимости в небольших городах по-прежнему сталкиваются с сильными препятствиями, вызванными более слабыми фундаментальными факторами роста, чем в крупных городах, включая отток населения и потенциальные проблемы переизбытка предложения».
В докладе также сказано, что цены на жилье в крупнейших городах Китая в октябре выросли на 3,1% по сравнению с сентябрем, в то время как в небольших городах за это время произошло падение на 3,9%.
Около двух лет назад Пекин начал принимать меры по снижению долговой нагрузки для застройщиков. Компания Evergrande, прославившееся самым высоким уровнем долга, объявила дефолт в конце прошлого года в результате громкого долгового кризиса, который подорвал доверие инвесторов.
С тех пор беспокойство по поводу способности других компаний, занимающихся недвижимостью, погасить свои долги распространилось и на некогда здоровых застройщиков.
Торговля акциями Evergrande, Kaisa и Shimao по-прежнему приостановлена.
В то время как жесткие меры по контролю за распространением коронавируса в Китае привели к замедлению роста экономики страны, трудности на рынке недвижимости также внесли значительный негативный вклад.
По оценкам аналитиков, на сектор недвижимости, включая смежные отрасли, приходится около четверти ВВП Китая.
«Я думаю, что в 2023 году сектор недвижимости будет в меньшей степени влиять на экономику», – сказал в среду Томми Ву, старший экономист по Китаю в Commerzbank AG.
«Пока рано говорить о том, достаточно ли мер, принятых в настоящее время, для спасения сектора недвижимости, – сказал он. – Но сейчас мы чувствуем себя более уверенно, потому что, по всей видимости, будут приняты более решительные шаги, если в ближайшие месяцы спад в секторе недвижимости не начнет демонстрировать признаки замедления».
Долгосрочные преобразования
В общем, китайская индустрия недвижимости переживает трансформацию под руководством государства. Рынок недвижимости страны сократился примерно на треть по сравнению с прошлым годом и, скорее всего, останется такого же размера в следующем году, считает Лу из S&P.
Он отметил, что государственные застройщики лучше пережили спад, чем частные.
За первые три квартала этого года, по словам Лу, продажи государственных застройщиков упали на 25% по сравнению падением на 58% продаж застройщиков, не принадлежащих государству.
И несмотря на последние политические шаги, позиция Пекина остается твердой в отношении противодействия масштабным покупкам жилья.
Будь то сообщения Национального бюро статистики или Народного банка Китая, официальные заявления в этом месяце вновь подтвердили следующую позицию китайских властей: дома предназначены для проживания, а не для спекуляций. Именно эта мантра ознаменовала начало спада на рынке недвижимости Китая.
Автор: Эвелин Ченг для CNBC
Политика нулевого ковида в Китае вредит бизнесу Alibaba
Очередная попытка китайского правительства снизить число случаев заболевания коронавирусам привела к тому, что Alibaba не смогла осуществить доставку посылок, заявила компания. Продажи резко снизились.
«Возрождение пандемии коронавируса привело к приостановке логистического обслуживания в разных местах страны, – сообщил гендиректор Alibaba (BABA) Дэниэл Чжан во время конференц-колла по итогам квартала, по данным FactSet. – Сложившаяся ситуация оказала давление на торговые операции и потребительский логистический опыт».
По его словам, сбои были зафиксированы почти в 15% районов доставки в Китае, начиная с октября и в период проведения праздничной кампании Alibaba.
В этом году Alibaba впервые не стала раскрывать результаты главной распродажи года, которая завершилась 11 ноября. Компания лишь заявила, что продажи были «на уровне» прошлого года, когда общий валовый товарооборот составил $84,54 млрд.