Перегрев на рынке недвижимости, изменение льготных программ и проблемы девелоперов обсудили эксперты на конференции для застройщиков «Время изменений: вызовы – 2024».
В 2023 году ситуация на рынке жилой недвижимости была хорошая как в России, так за рубежом, об этом говорит старший управляющий директор, руководитель центра макроэкономических исследований Сбербанка Олег Шибанов. По его словам, в прошлом году «мир прошел этап борьбы с инфляцией довольно культурно». Тем не менее, борьба с инфляцией ведется в этом году и может продолжиться в следующем.
Шибанов подчеркивает, что в отношении мировой экономики прогнозы положительные: ввиду замедления инфляции центральные банки приступят к снижению процентных ставок уже во II квартале этого года. Это будет способствовать росту мировой экономической активности.
Российская экономика
Позитивен взгляд и на российскую экономику, которая по итогам 2023 года выросла примерно на 1,5%. По мнению эксперта, преодолеть кризисные моменты предыдущего года удалось за счет экспорта нефтегазовых товаров и вливаний в экономику из госбюджета. В прошлом году активы банков выросли на 21% год к году – почти до 168 млрд рублей. В 2024 году ожидается более сдержанный рост банковского сектора.
Во II полугодии прошлого года Банк России приступил к усложнению кредитования, это происходило на фоне роста ключевой ставки с июля по декабрь на 850 б. п., до 16% годовых. На подорожание кредитов и инфляцию бизнес реагирует повышением цен на товары и услуги – на январь 2024 года рост цен в среднем ожидается на 9,5%.
По данным Росстата, с 23 по 29 января инфляция в России ускорилась до 0,16% годовых, неделю ранее показатель был на уровне 0,07%. С 1 по 29 января рост цен составил 0,62%. Согласно недельной динамике, на 29 января годовая инфляция замедлилась до 7,32%, на конец декабря годовая инфляция составляла 7,42%.
По результатам опроса, проведенного ЦБ в декабре 2023 года, аналитики полагают, что годовая инфляция по итогам 2024 года составит 5,1%, ключевая ставка на конец года – 12% годовых. Эксперты оценили потенциал роста ВВП России в 1,3% в этом году. Курс рубля к доллару останется на текущем уровне. Сейчас на Мосбирже доллар торгуется за 90,71 рубля.
Что происходит на ипотечном рынке?
Рынок жилой недвижимости по-прежнему вносит весомый вклад в ВВП страны. Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи подчеркивает, что портфель ипотечных кредитов составил примерно 7% от ВВП РФ за прошлый год.
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов отмечает, что темпы роста выдачи ипотеки в прошлом году были аномально высокие – 35% к показателям 2022 года. В I квартале 2023 года по льготным ипотечным программам было выдано суммарно 1,5 трлн рублей, во II полугодии – 3,2 трлн рублей. По словам Лейпи, в 2023 году объем выдач ипотеки с господдержкой вырос в 2,6 раза.
Регулятор наблюдает перегрев в секторе недвижимости. «Нас беспокоят не темпы роста, а то, что это приводит к росту цен на жилье, то есть слишком высокому, которое опережает рост доходов населения, если брать на длинном горизонте. Второе, что нас беспокоит: мы видим, что внутри этого объема очень много (почти половина) кредитов с так называемыми повышенными риск-характеристиками», – рассказывает Данилов.
В Банк России обеспокоен ростом выдач кредитов с низким первоначальным взносом заемщикам, имеющим высокую долговую нагрузку. В случае кризиса такой заемщик останется должником банка – небольшого первоначального взноса может не хватить на покрытие издержек. Регулятор намерен повышать степень учета системного риска в моделях и ужесточать регулирование в данных сегментах.
Комментируя динамику цен на жилье, Лейпи говорит: «Активно начала расти стоимость на вторичке после того, как у нас поменялся ключ в июле месяце. После этого мы видим, что у нас вводятся еще дополнительное регулирование, макронадбавки, которые приводят к росту и на первичном рынке. В целом рост получается суммарно один и тот же: вторичка подросла в среднем по стране на 11%, первичка – на 10%».
Каковы действия регуляторов?
С 23 декабря 2023 года правительство РФ подняло минимальный взнос с 20% до 30% от стоимости объекта по программе льготной ипотеки под 8% годовых. Кроме того, был снижен максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей в 2 раза, до 6 млн рублей. При модернизации ипотечных программ эксперты подчеркивают важность разностороннего подхода к регулированию на столичных и региональных рынках.
В этом году будут пересматриваться и параметры льготных ипотечных программ. Текущие программы действуют до 1 июля 2024 года.
Что об этом говорят девелоперы?
Говоря об изменениях программ льготной ипотеки, председатель совета директоров, президент ГК «Основа» Александр Ручьев отмечает: «Ужесточение требований к ипотеке приведет к сокращению объемов продаж, но при этом не вызовет снижения цен, потому что на самом деле какого-то запаса по существенному снижению цен у застройщиков не осталось. Это и удорожание бриджей, и рост нагрузки со стороны субъектов, и рост стоимости технических присоединений (домовых коммуникаций и сетевых компаний – прим. ред.)».
Представитель девелоперской компании выделяет и такие проблемы девелоперов, как волатильность рубля и дефицит кадров. Так, сегодня зарплата курьеров в маркетплейсах достигает 180 тысяч рублей, а зарплата строителей в девелоперских компаниях не превышает 100 тысяч рублей. Кроме того, строителям интереснее работать с государственными проектами, где есть ежегодная индексация зарплат.
С учетом изменений на рынке недвижимости Данилов прогнозирует рост ипотечного портфеля в 2024 году на 7–12% к показателям 2023 года.
Почему льготная ипотека не решает проблему доступности жилья
О текущей ситуации на рынке недвижимости, недостатках программы льготной ипотеки и околонулевых ипотечных ставок рассказал эксперт в области недвижимости, частный инвестор Владимир Жоков.
В этом году девелоперы, которые по требованию ЦБ отказались от околонулевых ставок по ипотеке, запустили новые акции. По словам Жокова, эти программы от застройщиков играют на руку инвестору, улучшая точку входа. Так, покупателю недвижимости в Москве ГК «ПИК» возвращает кэшбек в размере 15% от цены квартиры.
Эксперт считает, что на первичном рынке наиболее перспективно рассматривать для приобретения объекты с большой площадью: так, спрос на квартиры формата евротрешка невелик, вероятно, на такие объекты могут быть интересные предложения от застройщиков.