3 квартал 2025 года будет ознаменован для рынка недвижимости ожиданием снижения ключевой ставки и возможных мер поддержки строительной отрасли.
Макроэкономический департамент Альфа-банка прогнозирует ключевую ставку на конец 2025 года на уровне 15%. Напомним, что ранее прогноз составлял 18-20%. Мы повышаем ожидания по объему выдачи ипотеки в 2025 году на 6%, до 4 трлн рублей, то есть снижение в годовом сопоставлении составит не 20-25%, как мы прогнозировали ранее, а 15-20% (в случае сохранения текущих условий семейной ипотеки).
Мы ожидаем, что в 3 квартале 2025 года ЦБ РФ продолжит политику снижения ключевой ставки. Это поспособствует росту спроса на ипотеку, а также добавит оптимизма относительно программ рассрочек у некоторых застройщиков поскольку покупатели будут приобретать недвижимость с целью дальнейшего получения ипотеки по комфортной ставке. (Полагаем, что сами застройщики постараются постепенно отказаться от программ рассрочек в случае снижения ключевой ставки до ~13%). Допускаем, что на конец 2025 года средняя ставка по ипотеке среди крупнейших 20 банков может снизиться до 20% с 24,9% в июле 2025 года, в 2026 году при КС 14% ставка по ипотеке может опуститься до ~18%.
Повышаем прогноз по выдаче ипотеки с 3,8 млрд рублей до 4 трлн рублей
Такой сценарий реалистичен в случае, если программа семейной ипотеки останется без изменений (то есть не учитывает риск изменения условий ипотеки с августа 2025 года). Выдачи ипотеки на вторичном рынке останутся под давлением до 2026 года.
Прогнозируем рост цен на первичную недвижимость на уровне около 10% год к году в 2025 году. Дополнительную поддержку ценам может оказать расширение субсидируемых программ ипотеки, однако, исходя из заявлений Хуснуллина, это станет возможным только после снижения ключевой ставки. Кроме того, отмечаем «навес» квартир на вторичном рынке, который активизируется в момент снижения ключевой ставки.
Запуски новых проектов могут замедлиться, но ввод пока стабилен. Мы считаем, что ввод жилья в 2025 году в МКД останется практически на уровне 2024 года – 45,6 млн кв.м. (без учета задержек). Ожидаем, что даже несмотря на ограничения в выдачах ипотеки на объекты ИЖС, доля ИЖС в общем вводе продолжит превалировать. Общий ввод может составить около 108 млн кв.м.
Насколько эффективен плавающий потолок цен на российскую нефть
Механизм потолка цен на российскую нефть – один из ключевых инструментов давления на экономику России со стороны Запада. Однако его эффективность с самого начала вызывала вопросы.Ранее установленная фиксированная цена в $60 за баррель не оказала серьезного влияния на экспортные доходы России, особенно в условиях, когда мировые цены на нефть и так оставались вблизи этой отметки.
Новый подход предполагает переход к так называемому плавающему потолку, при котором цена устанавливается на 15% ниже рыночной цены нефти марки Brent. Такой формат более гибок и потенциально более чувствителен к рыночной конъюнктуре.