О рынке недвижимости рассказал Fomag.ru Владимир Воскобойников, инвестиционный директор инвестиционной группы «Тринфико».
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
ИГ «Тринфико» является крупной инвестиционной компанией, которая специализируется на доверительном управлении. Прежде всего, речь идет о крупных институциональных инвесторах, как негосударственный пенсионный фонд «Благосостояние», Абсолют банк и других.
У компании под управлением более 50 паевых инвестиционных фондов. В «Тринфико» я работаю 6 лет, курирую блок инвестиций в недвижимость.
На рынке есть много факторов, которые действуют одновременно. Не всегда можно понять, какой из них и в какой момент подействовал сильнее, что дало нам в результате рост цен. Не подвергается сомнению значение стимулирования рынка жилой недвижимости понижением процентных ставок.
Речь идет про льготную ипотеку, которую запустило правительство для поддержания строительного комплекса и экономики в целом. Безусловно, существенное падение ставок по ипотечным кредитам вызвало колоссальный рост спроса.
Пандемия дала толчок для активного развития рынка жилой недвижимости. Понятно, что этот тренд не изменится в ближайшие 5 лет. Многие люди не вернулись с удаленки, и в этом плане мы живем в новой реальности, поэтому жилая недвижимость как пользовалась активным спросом во время кризиса, так продолжает пользоваться им и сейчас, поскольку не понятно, когда снимут все ограничения.
Что касается коммерческой недвижимости. Пострадали офисы и торговые центры. Спрос на офисную недвижимость снижается.
Рынок жилой недвижимости цикличен. В частности, в 2000 году люди, просто покупая квартиры, получили хорошую маржу в районе 20-30% исключительно за счет роста рынка. Но надо понимать, что это было временным явлением, инвесторам удалось зайти на низкой точке входа. Предсказать эту точку заранее практически невозможно. Есть люди, которым повезло, а есть те, кому не повезло. Даже самые известные, профессиональные инвесторы, как на фондовом рынке, так и в недвижимости, ошибаются и не могут предсказать минимум-максимум.
Я бы сейчас рассуждал о долгосрочных вложениях, которые эти циклы нивелируют. Если рассматривать срок 5-10 лет, тогда каждый инвестор должен выбирать финансовый инструмент с точки зрения своего риск-профиля.
Есть облигации и дивидендные акции, которые платят инвесторам. Есть компании роста, как Tesla и Apple, на акциях которых люди надеются заработать за счет повышения котировок.
Я бы распределил все возможности вложения в недвижимость на две крупные группы. Первая – это рентная, стабилизированная недвижимость, та, которая приносит доход. Плюс есть возможность вкладываться в недвижимость, которая напоминает акции роста и не приносит дохода в момент вложения.
Коммерческая недвижимость с рентной с точки зрения более интересна. Она дает доходность от 5 до 10%. В Америке, прежде всего, и на развитых рынках есть инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Наш аналог – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые покупают на себя коммерческую недвижимость, сдают ее в аренду и делятся с пайщиками полученным доходом.
Еще один вид вложения – это различные спекулятивные стратегии на недвижимости. Раньше была возможность зарабатывать на квартирах на этапе котлована. Застройщики давали серьезную скидку, но нужно было ждать несколько лет, когда жилье будет построено. Сроки, как правило, затягивались на полгода-год. Сейчас этого механизма больше нет: все продается по договорам долевого участия. Розничные инвесторы потеряли доступ к этой высокой доходности.
«Тринфико» сейчас запускает новый продукт – ЗПИФ «Экспансия». Мы делаем фонд, куда привлекаем средства инвесторов, на них покупаем здания административного назначения в плохом состоянии, но в очень интересных локациях. Затем переводим их в жилое назначение и продаем по федеральному закону 214-ФЗ. Тут можно рассчитывать на доходность от 20 до 30%.
Поговорим о розничных инвесторах, которые хотели бы просто что-то попробовать, как-то себя проявить на рынке недвижимости. Если сумма небольшая, десятки или сотни тысяч рублей, то ни о каких спекулятивных стратегиях смысла говорить нет.
Я бы, наверное, рассматривал рентную недвижимость. Есть возможность купить REIT – это будет вложение в долларах с доходностью порядка 4%. Можно купить рентные паи инвестиционных фондов в рублях с доходностью от 5 до 10%. Это менее рисковая стратегия, но более надежная и со стабильным доходом.
Инвестиции в рентную недвижимость близки к облигациям, которые выплачивают постоянный купон.
Если же сумма больше и отношение к риску толерантное, то можно рассматривать покупки каких-то проектов с высокой добавленной стоимостью, то есть покупать недвижимость.
Есть облигации, которые выпускают застройщики. Их купон весьма хорош, но существуют определенные риски. Застройщики всегда считались не самыми лучшими эмитентами, поэтому у них обычно невысокий рейтинг.
Антон Табах: «История с GameStop показала, что рынок тоже можно охлократизировать»
Об основных моментах волны прихода вкладчиков на финансовый рынок в последние несколько лет рассказал Fomag.ru Антон Табах, доцент ВШЭ и экономического факультета МГУ, главный экономист «Эксперт РА».
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
Новая волна, в отличие от предыдущих, когда соблазняли какими-то безумными идеями, привлекает тех, кто не доволен низкой доходностью банковских вкладов и ищет что-то новое. Сюда никого не загоняют, а приманивают, что всегда лучше.
Нынешний инвестор как минимум лучше понимает, как рынок устроен. Насколько это знание в реальности применяется – это вопрос следующего порядка, потому что появились новые проблемы.
Продолжение