Частные инвесторы все чаще уходят из классической схемы покупки квартир под аренду и смотрят в сторону гостиничных номеров и сервисных апартаментов под управлением операторов. По данным участников рынка, если несколько лет назад около 80% покупателей на юге России рассматривали именно квартиры, то сейчас эта доля снизилась примерно до 30%. При этом в 2025 году на гостиничные форматы с профессиональным управлением пришлось 10,5 тыс. сделок, а с начала 2026 года — еще 3,4 тыс.
Главная причина в слишком высокой конкуренции в сегменте арендных квартир. Предложение выросло, арендатора найти сложнее, а фактическая доходность часто оказывается около 2–4% годовых. На этом фоне апартаменты становятся привлекательнее для инвесторов. Управляющая компания берет на себя загрузку, маркетинг, уборку и работу с гостями, а собственник получает в среднем 8–12% годовых дохода. В курортных проектах показатель может доходить до 17–18%, хотя эти цифры всегда зависят от сезона, локации и качества оператора.
Дополнительную поддержку рынку дает рост внутреннего туризма. Минэкономразвития оценивало его в ВВП России по итогам 2025 года в 3,1% с прогнозом роста в 2026-м. На этом фоне спрос на качественное размещение в регионах становится более устойчивым, особенно на юге, в Казани, на Алтае, в Карелии, на Байкале.
Покупать долю в гостинице как замену квартире все равно рискованно, так как это инвестиционный продукт. Его доходность зависит от управляющей компании, заполняемости, турпотока, расходов на обслуживание и правил использования апартаментов. Чем больше таких проектов выйдет на рынок, тем выше будет конкуренция за гостя. В выигрыше останутся лишь владельцы качественных объектов с удобной локацией. Для остальных риск завышенных ожиданий по доходности остается высоким.