На прошлой неделе российские частные инвесторы впервые получили возможность инвестировать в фонды недвижимости.
Ранее эти инструменты были доступны преимущественно квалифицированным инвесторам в связи с высоким риском: структура вложений фонда и результаты управления были недостаточно прозрачны. Кроме того, минимальный объем вложений, как правило, составлял сотни тысяч рублей.
В то же время паи ЗПИФ недвижимости неликвидны. И, даже если они обращаются на рынке, их невозможно быстро реализовать в случае необходимости. В этой статье мы подробно расскажем о каждом фонде.
Spirit Realty Capital
Инвестиционный фонд недвижимости, который вкладывается в объекты недвижимости с одним арендатором (single tenant) и с тремя сетями розничной торговли, сферы услуг и дистрибуции. Triple-net lease NNN, или тройная чистая аренда, предполагает, что арендатор выплачивает налоги на недвижимость, обеспечивает страхование зданий и техническое обслуживание в дополнение к оплате самой аренды и коммунальных услуг.
Головной офис Spirit Realty расположен в Далласе, штат Техас. За последнее десятилетие фонд стал лидером отрасли и владельцем приносящих доход, востребованных торговых, промышленных и офисных объектов. Компания недооценена. Целевая цена по акции составляет $58 (+13%).
На данный момент дивидендная доходность по ней составляет 5,08%. Spirit Realty интересна для инвестиций из-за относительно высокого на фоне остальных компаний ROE, равного 6,43% при среднеотраслевом 5,49%.
Sabra Health Care REIT работает как самоуправляемый REIT, который через свои дочерние компании владеет и инвестирует в объекты недвижимости в сфере здравоохранения.
Инвестфонды недвижимости, работавшие в здравоохранении, долгое время рассчитывали на выгоду, которую они получат от гигантского поколения бэби-бумеров по мере их выхода на пенсию. У людей в возрасте 65 лет и старше закономерно повышается спрос на медицинские услуги.
Как следствие, становится более востребованными и соответствующие объекты недвижимости. Sabra Health Care перспективен на долгосрочном отрезке с целевой ценой $25 (+16%) за акцию. На данный момент дивидендная доходность фонда равняется 8,43%. У компании довольно низкие кредитные рейтинги, которые, вероятно, сбалансируются на уровне BB+.
Apple Hospitality REIT – публично торгуемый инвестиционный фонд недвижимости, который владеет крупнейшим и разнообразным портфелем дорогой высококлассной гостиничной недвижимости в Соединенных Штатах. Портфель Apple Hospitality состоит из 232 отелей с примерно 29 800 номерами, расположенными в 87 локациях в 34 штатах. Недвижимость траста сдается в аренду клиентам, которые ведут бизнес по франшизе заключенной с крупнейшими гостиничными сетями: в портфеле компании 105 отелей Marriott®, 124 Hilton®, одна гостиница сети Hyatt® и две независимых.
Apple Hospitality оценен рынком справедливо. Целевая цена его бумаги не превышает $15 (-5%). Текущая дивидендная доходность составляет 7,6%.
Global Net Lease
Инвестиционный фонд недвижимости, специализирующийся на приобретении промышленных объектов, складских и распределительных терминалов, офисных помещений, сданных в долгосрочную аренду высококлассным корпоративным арендаторам как в Соединенных Штатах, так и в Европе.
В четвертом квартале 2019 года компания закрыла сделку по приобретению 19 объектов недвижимости площадью около 3,5 млн кв. футов за приблизительно $252 млн. За весь прошлый год фонд приобрел 39 объектов недвижимости на $576 млн.
В некоторых отношениях промышленные объекты довольно устойчивы к рецессии. К их преимуществам по сравнению с большинством других видов коммерческой недвижимости относятся относительно низкие затраты на строительство, обслуживание и эксплуатацию. А арендаторы, как правило, подписывают долгосрочные договоры с ежегодным повышением арендной платы.
Вместе с тем промышленные объекты, особенно распределительные центры, сильно зависят от состояния экономики. В периоды спада доверие потребителей падает, объем закупок замедляется, и потребность в распределительных центрах может значительно снизиться.
В последние годы развитие электронной торговли и связанная с ней потребность в площадях поддерживала высокий спрос, но этот драйвер роста рано или поздно себя исчерпает. Global Net Lease переоценен, целевая цена акции не превышает $19 (-6%). Однако текущая дивидендная доходность 10,44% с запасом покрывает перекупленность акции.
Kite Realty Group Trust
Вертикально интегрированный инвестиционный фонд недвижимости с полным спектром услуг, который предоставляет в аренду торговые площади.
Инвестиции в этот фонд для розничных инвесторов в REIT связаны с повышенным риском. С развитием электронной коммерции за последнее десятилетие покупки в интернете становятся все выгоднее. С появлением бесплатной и быстрой доставки посещение традиционных магазинов все менее привлекательно.
Индустрия розничной торговли сильно зависит от экономических циклов и во время рецессий также ухудшается активность и в электронной торговле. Например, ритейлеры, которые продают дискреционные товары (например автомобили) по полной цене, подвергаются высокому риску в случае экономических спадов.
С другой стороны, ритейлеры сферы услуг, или продающие товары первой необходимости подвержены риску гораздо меньше. Фонд Kite Realty переоценен и убыточен, целевая цена его акции около $10 (-53%). Текущая дивидендная доходность – 6,80%. Таким образом, инвестиции в этот фонд наименее интересны.
Chatham Lodging Trust
Chatham Lodging Trust – это инвестиционный фонд недвижимости, который в случае необходимости решает каким образом должна управляться приобретенная фондом недвижимость. Фонд инвестирует в высококлассные отели, ориентированные на длительное пребывание состоятельных бизнесменов и туристов.
Гостиничные REITs нестабильны, потому что спрос на отели напрямую зависит от общего состояния экономики. Когда наступает спад, компании сокращают бюджеты на поездки, обходясь видео или телефонными конференциями с партнерами. Семьи и организации либо откладывают отпуск, либо отказываются от дальних поездок.
Для отельного REIT это часто приводит к сокращению денежных потоков в то же время, когда доходность растет, поэтому резко снижается объем выплат инвесторам и цена акций. И наоборот, в благоприятной экономической ситуации выплаты и рыночная стоимость стремительно растут.
Chatham Lodging переоценен, целевая цена его акции чуть больше $16 (-12%), текущая дивидендная доходность – 7,39%.
CorEnergy Infrastructure Trust
Владеет трубопроводами, складскими терминалами, передающими и распределительными активами. Компания ориентирована на долгосрочные контрактные доходы от операторов своих активов, в основном по тройной аренде (triple net lease NNN).
Высокая степень диверсификации данного REIT обуславливается тем, что некоторые ее активы более чувствительны к изменениям в экономике, чем другие, но в целом фонд менее других подвержен циклическим факторам.
Как правило, инфраструктурные объекты арендуются на долгосрочной основе. Изначальное соглашение обычно подписывается на пять-десять лет. При этом контракты предполагают автоматическое повышение арендной платы, что гарантирует REIT от проблем его партнеров.
Данный фонд недооценен рынком. Целевая цена акции чуть больше $53 (13%), текущая дивидендная доходность – 6,35%.
Получить возможность торговать ликвидным инструментом и получившим признание в США – это здорово. Мы полагаем, что иностранные REIT будут пользоваться у инвесторов большей популярностью, чем российские ЗПИФы.
3 акции для ставки на очень активный рост в 2020 году
Главная цель любого инвестора – получение прибыли от вложения средств.
Для достижения этой цели опытные игроки с Уолл-стрит зачастую прибегают к одной и той же стратегии: инвестированию в рост. Компания с большим потенциалом роста, как правило, щедро вознаграждает своих акционеров в будущем.
Итак, закатав рукава, инвесторы занимаются поиском фирм с впечатляющими перспективами долгосрочного роста. Однако, иметь цель в виду – это одно, а сосредоточиться на инвестировании в компании, готовящиеся к звездному росту в ближайшие годы, – уже совсем другая история. Задачу не облегчает и тот факт, что в 2019 году S&P 500 продемонстрировал самый большой годовой прирост с 2013 года, завершив год на 29% выше и начав 2020 год с ростом на 2%.