Во втором квартале приток денег на эскроу-счета замедлился, дольщики внесли около 1,2 трлн рублей, что на 12% меньше, чем в начале года. Банк России напрямую связывает это со снижением продаж после ажиотажа перед февральским ужесточением семейной ипотеки. При этом в годовом выражении поступления все еще выросли на 6%, поэтому говорить об обвале спроса пока все еще рано.
Главная проблема сейчас даже не столько в снижении объемов новых продаж, сколько в том, что готовое жилье стало продаваться намного медленнее. На момент ввода домов было реализовано лишь около 65% квартир против 76% кварталом ранее. Из-за этого объем раскрытия эскроу-счетов сократился сразу на 23%, до 1 трлн рублей. Для застройщиков это означает более медленный возврат денег и более длительное обслуживание проектных кредитов.
Дополнительный риск создают рассрочки, сейчас около 1,5 трлн рублей по уже заключенным ДДУ пока полностью не оплачены. При этом строительная активность остается высокой, а портфель проектного финансирования во втором квартале вырос на 6% и приблизился к 11 трлн рублей.
В ближайшие месяцы я бы ждал дальнейшего охлаждения рынка недвижимости в России, но без резкого провала. Спрос все сильнее будет зависеть от семейной ипотеки и дальнейшего снижения ставок. Если ипотека заметно дешеветь не начнет, застройщикам придется активнее использовать скидки и рассрочки, а рост цен на новостройки, скорее всего, продолжит замедляться.