Экспертиза / Financial One

Зачем инвестировать в недвижимость через ЗПИФ

Зачем инвестировать в недвижимость через ЗПИФ Фото: facebook.com
7869

Привлечение средств инвесторов через ЗПИФ является для застройщиков альтернативой продажам квартир по закону о долевом участии в строительстве, а для девелоперов коммерческой недвижимости – возможностью оформить взаимоотношения с соинвесторами более гибко, чем в «обычном» хозяйственном обществе (ООО или АО) и более надежно, чем по различным договорам совместного инвестирования и подобным вариантам, не связанным с созданием специальных отдельных структур под реализуемый проект.

Наиболее интересно использование ЗПИФ для привлечения средств инвесторов может быть застройщикам средней величины, хорошо известным в своем регионе. Крупным компаниям федерального уровня может оказаться более выгодно кредитоваться в банках, а небольшие застройщики постепенно уходят с рыка.

Со стороны потенциальных инвесторов общими факторами, способствующими повышению интереса к «входу» в доходные проекты через ЗПИФы, являются снижение доходности традиционных инвестиций (банковских вкладов и облигаций), а также восприятие инвесторами – физическими лицами недвижимости как более надежного актива в периоды волатильности финансовых рынков и валютных курсов.

При этом принятие инвесторами решения о приобретении паев ЗПИФ, созданного под конкретный проект, будет существенно зависеть от следующего:

·           репутации, известности и финансовой устойчивости соответствующего застройщика/девелопера, в идеале подкрепленной для инвесторов юридически значимой офертой на обратный выкуп у инвесторов предлагаемых им паев ЗПИФ соответствующим застройщиком/инвестором на определенных условиях;

·           возможности для инвесторов лично наблюдать за ходом строительства конкретного объекта или реализации конкретного девелоперского проекта, «упакованных» в ЗПИФ (или оперативно получать соответствующую информацию удаленно).

Исходя из сказанного, по нашей практике наиболее успешным может быть привлечение средств в ЗПИФ у инвесторов, находящихся в том же регионе, в котором ведет деятельность застройщик/девелопер и реализуется соответствующий проект. Это означает, что для успешного привлечения инвестиций целесообразен тандем управляющей компании фонда и застройщика/девелопера, в котором:

·           управляющая компания предоставляет юридические и «технические» возможности для «входа» в проект путем приобретения паев ЗПИФ;

·           застройщик/девелопер проводит работу по информационному продвижению реализуемого им проекта среди потенциальных инвесторов в регионе своего присутствия (т.е. фактически является неформальным агентом по продаже паев).

Также по нашей практике, помимо привлечения инвестиций для жилого строительства, ЗПИФы удобны как альтернативная банковскому кредитованию проектная структура для объединения активов нескольких соинвесторов с целью реконструкции/реновации/капитального ремонта/перепрофилирования назначения нуждающихся в этом объектов:

·           текущий собственник объекта вносит его в ЗПИФ в качестве имущественного вклада;

·           соинвесторы, финансирующие реконструкцию/реновацию/ремонт/перепрофилирование объекта, вносят в ЗПИФ необходимые для этого деньги, и договариваются с собственником объекта о долях, в которых они будут делить между собой доходы от сдачи в аренду или другого использования объекта после завершения проекта.

Такая структура не требует привлечения банковских кредитов собственником морально или технически «устаревшего» объекта, его обременения залогом, и соответственно, принятия рисков возможного изъятия залога банком-кредитором в случае неудачного исхода проекта (в этом случае соинвесторы будут просто получать меньше доходов от ЗПИФа, но никто не будет его банкротить или изымать у него имущество).

Стоит ли покупать акции застройщиков в попытке обогнать индекс

С учетом наблюдаемых трендов – снижения ставок в экономике, в том числе в ипотечном кредитовании, ожиданий экономического восстановления, масштабных мер социальной поддержки – акции девелоперов могут быть интересным объектом для инвестиций.

Также, рассуждая о потенциальных точках роста для бизнеса застройщиков в перспективе, отметим сохраняющийся дефицит на российском рынке коммерческой недвижимости. Заметим и то, что крупнейшие компании сектора выигрывают от процесса консолидации отрасти, который отмечается на фоне ухода мелких игроков после перехода на работу с эскроу-счетами.

Продолжение





Вернуться в список новостей

Комментарии (0)
Оставить комментарий
Отправить
Новые статьи
  • Александр Фролов про борьбу за восприятие на нефтяном рынке: ОПЕК+ и информационные искажения
    Автор: Елена Болотина 11.07.2025 15:55
    886

    На недавней встрече стран ОПЕК+ обсуждались вопросы постепенного снятия добровольных ограничений на добычу нефти, а также проблемы информационной интерпретации решений картеля. В центре внимания оказались восемь государств, включая Россию и Саудовскую Аравию, ранее взявших на себя дополнительные обязательства по сокращению добычи. Своим взглядом на итоги заседания поделился заместитель гендиректора Института национальной энергетики Александр Фролов в эфире канала «Борис Марцинкевич».more

  • ФРС США не намерена снижать ставку, несмотря на ожидания рынка
    Автор: Яна Кудрявцева 11.07.2025 12:58
    897

    Протокол июньского заседания Федерального комитета по операциям на открытом рынке показал, что Федеральная резервная система США сохраняет сдержанную позицию в вопросе снижения ключевой ставки.more

  • Артем Тузов про курс рубля в 2025 году и стратегии сохранения капитала
    Автор: Елена Болотина 10.07.2025 13:56
    1440

    В своем интервью на канале «Артем Тузов. Финансы и инвестиции» профессиональный частный инвестор Артем Тузов дал развернутый прогноз по курсу рубля и доллара на 2025 год. В центре его внимания оказались макроэкономические факторы, влияющие на валютный рынок, а также рекомендации по формированию устойчивой инвестиционной стратегии в условиях нестабильности.more

  • Почему между США и ЕС вряд ли будет полноценная торговая сделка
    Автор: Яна Кудрявцева 10.07.2025 13:28
    1380

    Торговые отношения между Европейским союзом и Соединенными Штатами вступили в новую фазу. На смену эпохе амбициозных и комплексных соглашений приходит прагматичный подход, ориентированный на точечные уступки и ограниченные договоренности.more

  • Что происходит со спросом на нефть
    Автор: аналитики «Цифра брокер» 08.07.2025 17:15
    2150

    Аналитики Уолл-стрит прогнозируют снижение цен на нефть ниже $60 за баррель к концу года из-за увеличения добычи странами ОПЕК+. more