В новом выпуске на канале «Базар» речь шла о грамотных стратегиях в инвестиционной недвижимости, рисках при покупке объектов и практических рекомендациях для начинающих инвесторов. Своими наблюдениями поделился Владимир Жоков – эксперт по инвестиционной недвижимости и практикующий инвестор.
Владимир Жоков рассказал, что пришел в сферу недвижимости как предприниматель с накопленным капиталом. Первоначально он распределял средства по валютам, но когда сумма превысила 155 млн рублей, начал искать более доходные инструменты. Так он приобрел первые апартаменты. По его словам, с 2017 года рынок апартаментов переживал бурный рост, особенно в локациях вроде Москва-Сити и проектах, таких как Traibeka.
«Некоторые мои знакомые купили квартиры там по минимальным ценам, а через 10 лет их стоимость выросла в четыре раза», – отметил эксперт.
Надежность «бетона» и личная стратегия
Жоков придерживается консервативного подхода: значительную часть капитала он направляет в физические объекты недвижимости. Он объяснил, что планирует продать часть акционного портфеля, чтобы досрочно закрыть ипотеку – в том числе ради будущего своего сына. Уже выбран конкретный объект от застройщика ПИК, который можно будет сдать в аренду без дополнительных затрат на ремонт.
«Ремонт – это всегда риск. Сегодня у тебя одни цены, завтра они другие. А если покупаешь с отделкой и мебелью, ты контролируешь издержки», – прокомментировал он.Для тех, кто только входит в рынок с относительно небольшим капиталом, Жоков предложил несколько стратегий. Он советует не пытаться купить большой объект, а распределить средства: например, приобрести несколько кладовок или машиномест. Также можно обратить внимание на ЗПИФы – особенно в сегменте складской недвижимости, где, по его словам, наблюдается уверенный рост.
«Арендные ставки по складам растут, как и цена за квадратный метр – это заметная тенденция последних лет», – пояснил он.
Риски и ошибки: чему стоит уделить внимание
Эксперт предостерег от покупки объектов с неясным юридическим статусом. В частности, он подчеркнул опасность приобретения долей – например, на машиноместа или склады, где отсутствует выделенный кадастровый номер. Это может привести к налоговым и юридическим проблемам.
«Ищите объекты с четкой юридической структурой: кадастровый номер, статус собственности – это базовая защита инвестора», – убежден Жоков.Эксперт также поделился случаем из личной практики, когда клиент приобрел квартиру у застройщика за $1 млн наличными, без отделки и без анализа рынка. Такое решение, по его мнению, чревато инфляционными рисками в строительстве, где рост стоимости работ может достигать 150 тысяч рублей за квадратный метр. Кроме того, он напомнил, что застройщики закладывают в цену объекта комиссию агентам – иногда до 11%, что в итоге платит покупатель.
Евгений Коган про дефолты, реструктуризацию и поведение инвесторов в условиях кризиса
В выпуске своего канала «Bitkogan» инвестиционный банкир Евгений Коган затронул одну из наиболее болезненных тем для инвесторов – дефолты и реструктуризация долгов. Он подробно разобрал, почему подобные ситуации перестали быть исключением и стали частью реальности, а также объяснил, как инвесторам действовать, когда эмитенты перестают платить.По словам Евгения Когана, текущая экономическая ситуация в России, при которой ключевая ставка Центробанка сохраняется на высоком уровне, делает риски дефолтов не гипотетическими, а вполне осязаемыми. Уже сегодня, отметил он, на рынке наблюдаются случаи неплатежей, и инвесторы сталкиваются с необходимостью принимать непростые решения.