В 2025 году сектор девелоперов оставался под давлением жестких финансовых условий, что сдерживало покупательскую активность и увеличивало финансовую нагрузку на компании. Дополнительным ограничением для рынка стал заметный разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья, из-за чего инвестиционная привлекательность новостроек снизилась.
Поддержку спросу при этом обеспечивали государственные ипотечные программы, прежде всего семейная ипотека, на которую пришлось около 80% сделок. Ожидания снижения ключевой ставки в 2026 году формируют предпосылки для восстановления отложенного спроса, однако устойчивость сектора по-прежнему во многом зависит от сохранения и условий мер господдержки.
Что говорят аналитики?
Аналитики «Альфа-Инвестиций»
Эксперты отмечают, что ралли в акциях девелоперов «выглядит спекулятивным». После разворота рынка в конце декабря 2025 года сильно подешевевшие бумаги застройщиков оказались в фокусе инвесторов, а рост поддержали заявление президента Владимира Путина о том, что «не должно быть никаких лимитов» на семейную ипотеку и его просьба к правительству как можно скорее представить предложения по новым мерам поддержки строительного сектора в ипотечной сфере.
Однако конкретных мер пока не последовало, тогда как котировки ПИКа, ГК «Самолет» и Эталона уже выросли на 95, 64 и 62% соответственно.
На фоне сохраняющихся высоких процентных ставок и отсутствия новых драйверов аналитики считают, что потенциал дальнейшего роста в секторе ограничен, а после резкого подъема возрастает вероятность паузы или отката котировок.
Антон Куликов, аналитик по долговым рынкам «БКС Мир инвестиций»
По оценке аналитика, сектор девелоперов продолжает работать в условиях повышенных процентных ставок, что сохраняет фокус инвесторов на долговых инструментах компаний с относительно устойчивой финансовой моделью и контролируемой долговой нагрузкой.
В этом контексте Куликов выделяет новый выпуск облигаций девелопера «Глоракс» 001Р-05. Бумаги предлагают доходность к погашению около 22,5% при дюрации 2,5 года. С учетом купонов и возможного роста цены в случае снижения ставок совокупная доходность за год может достигать порядка 28%.
По оценке Куликова, финансовая структура «Глоракс» сбалансирована. Долговая нагрузка находится на среднем уровне по отрасли, а риски проектного финансирования снижены благодаря эскроу-счетам. Высокая рентабельность и рост продаж поддерживают стабильность компании.
«Глоракс» сопоставим с «Самолетом» по долговой нагрузке и акционерному риску, при этом масштаб бизнеса меньше, но более высокая рентабельность частично компенсирует этот фактор. Основной риск – рост ставок в контексте процентных расходов, который частично нивелируется сильными операционными результатами 2025 года.
Инвестиционная Компания «АТОН»Аналитики отмечают, что «Самолет» постепенно стабилизирует финансовую ситуацию после ухудшения в 2024-2025 годах из-за роста процентных ставок. Компания и весь сектор недвижимости выигрывают от снижения ставок, что поддерживает долгосрочный инвестиционный потенциал.
Среди публичных девелоперов «Самолет» выглядит способным показать лучшую динамику котировок. Акции компании торгуются с мультипликатором EV/EBITDA на 2026 год около 3,8х, что специалисты «АТОН» считают справедливым уровнем.