Средняя цена на новостройки в городах-миллионниках России за первый квартал увеличилась на 2–3,2%, до 210–216 тыс. руб. за кв. м, после роста в пределах 4–5,5% во второй половине 2025-го. При этом в годовом выражении (г/г) стоимость нового жилья повысилась на 12–13%, и это также ниже пиковых значений конца прошлого года.
Ключевая причина кроется в резком охлаждении спроса после ажиотажа в конце 2025 года, когда покупатели спешили воспользоваться льготной ипотекой. С начала 2026-го в ряде регионов продажи упали на 47–53% г/г, а высокая ключевая ставка и ужесточение условий семейной ипотеки дополнительно ограничили приток новых покупателей. В результате девелоперы вынуждены чаще использовать скидки и гибкие схемы продаж, но это скорее маркетинг, чем полноценное снижение цен.
Последствия уже заметны, так как рынок возвращается к более сбалансированной модели, где цены определяются реальными доходами населения, а не доступностью льготных кредитов. При этом сохраняется сильная дифференциация по городам. В ряде регионов с устойчивым спросом и ограниченным предложением рост продолжается, тогда как на чувствительных к ипотеке рынках фиксируется стагнация или даже локальное снижение цен.
В ближайшие три-шесть месяцев мы ожидаем продолжения роста цен на новое жилье в диапазоне 0–2% за квартал. Более заметное ускорение возможно только при дальнейшем снижении ставок и восстановлении спроса со стороны ипотечных заемщиков. Скорее всего, это произойдет ближе к концу текущего года. Пока же рынок проходит фазу охлаждения после перегрева, и это ограничивает потенциал роста цен.