Обсудили ситуацию с покупкой, продажей и арендой квартир с финансовым экспертом Натальей Смирновой. Не забыли поговорить и про акции застройщиков, и про REIT.
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
Я могу сказать, что недвижимость – это интересный актив. Но если мы посмотрим на корреляционную матрицу, то есть как активы взаимодействуют, то увидим, что недвижимость идет в одном направлении с рынком акций. Актив недвижимости чуть более консервативный, чем акции.
Когда на рынке идет коллапс, то недвижимость тоже не растет. Но проседает она меньше, чем акции. Но здесь нет обратной корреляции – недвижимость не растет, когда на рынках тотальный коллапс, депрессии, рецессии и прочее. Я понимаю, когда наше население считает, что в кирпичики надо вкладываться, потому что они не обесценятся, и в кирпичики надо вкладываться, потому что недвижимость всегда растет.
Это не всегда так, но держать в портфеле недвижимость абсолютно можно, потому что объективно это актив, который до сих пор является жизненно необходимым. Если жилая недвижимость расположена в хорошем месте, то спрос будет. С офисной недвижимость другое дело – в силу пандемии возникает вопрос, когда люди выйдут на работу в офисы. Пандемия до сих пор не завершена, поэтому я бы не стала туда заходить.
То же самое справедливо в отношении стрит-ритейла. Но если, например, посмотреть индустриальную и складскую недвижимость, то здесь все достаточно стабильно, потому что все равно крупнейшим арендаторам нужно где-то хранить товары, даже если это полностью онлайн-доставка без конкретных офисов. Поэтому в жилую и индустриальную недвижимость я абсолютно верю.
Что касается того, стоит ли смотреть только на недвижимость, то я так не считаю. Да, стоимость недвижимости выросла, но если вы посмотрите на рынок акций, то там рост был тоже достаточно существенный. Поэтому нельзя сказать, что недвижимость выросла, а фондовый рынок – нет. Посмотрите на Nasdaq, посмотрите на Tesla или Moderna, основных бенефициаров пандемии. Moderna показала сумасшедший рост – 300% с начала года. Недвижимость так сильно не выросла.
Соответственно, могу сказать, что недвижимость интересна и она способна обезопасить от инфляции. Но это не единственный актив – фондовый рынок ей не уступает и даже во многом превосходит в плане ликвидности, возможности диверсификации и порога входа. Если говорить о том, что недвижимость – это панацея от всего, то с этим я не соглашусь. В прошлом году была льготная ипотека, многие ей пользовались, чтобы покупать инвестиционную недвижимость. Но сейчас с ростом ставки спрос на кредитные продукты будет несколько сокращаться. Поэтому баснословного роста, как годом ранее, ждать уже не стоит.
Если мы говорим про стратегию жизни где-то не в России на деньги от сдачи квартиры, которая находится в России, то эта тема мне непонятна. Если человек живет вне России, очевидно, у него и валюта – не рубль, и он себя сознательно повергает валютному риску. Это первое. Второе – если человек живет вне России, то он налоговый нерезидент, поэтому налог у него – 30%. Кроме того, чем дороже квартира, тем ниже ее рентабельность с точки зрения процентов годовых. Поэтому если человек живет где-то на Кипре и сдает трешку в Москве, то он может получать чистую доходность на уровне 4-5%. Обратите внимание на то, что рублевая инфляция уже почти 7%.
Если бы человек продал эту квартиру и инвестировал в облигации, пускай даже рублевые, он смог бы выйти на доходность 8% и более. Если человек инвестирует в те же самые закрытые фонды недвижимости, он может выйти на доходность в 11% до налогов. Кроме того, можно купить акции дивидендных аристократов или тех же REIT в евро с дивидендной доходностью 3-4% годовых с учетом налогов той страны, где он обитает. А в долларах можно найти дивидендных аристократов с доходностью даже 5%. Плюс ко всему, так можно создать диверсифицированный портфель из разных топовых эмитентов.
Если говорить про инвестиции в застройщиков, то я не советую делать ставку на кого-то одного. У застройщиков разные проекты с разными основными локациями. ЛСР – это все-таки больше Питер, ПИК – это больше Москва. «Самолет» и ПИК – это разные ценовые сегменты и разные локации внутри той же самой Москвы.
Я бы советовала инвестировать в несколько застройщиков. То есть и в «Самолет», и в ПИК, и в ЛСР однозначно. Но с точки зрения потенциала, я бы советовала из застройщиков в этом годы выходить. Сейчас не время, чтобы закупаться на долгосрок. Скорее, это спекулятивная краткосрочная история.
Если мы говорим про REIT, владеющие недвижимостью, то на них можно посмотреть только где-то до лета 2022 года максимум. Еще можно прокатиться на REIT, которые владеют розничной недвижимостью, торговыми центрами и так далее – они еще не до конца восстановились после пандемии. Но на долгосрок я бы в них не входила, потому что впереди повышение ставки.
Инвестиционные облигации: советы начинающему инвестору
В целом, инвестиционные и «обычные» облигации имеют много общего: являются ценными бумагами, обращаются на бирже, могут свободно покупаться и продаваться в ходе их «жизни», а также гарантируют возврат номинальной стоимости при погашении.
Однако существуют и отличия: в «обычных» облигациях доход установлен эмитентом в твердой (или – «плавающей», привязанной к одному из публичных индикаторов долгового рынка) процентной ставке, для инвестиционных облигаций характерны иные принципы определения размера дохода инвестора.
Собянин об объединении Москвы и Подмосковья
Мэр Москвы Сергей Собянин, рассуждая об идее объединить столицу и область, заявил, что сейчас этого делать не стоит. Об этом он сказал в интервью «Комсомольской правде».
«Во всякой системе есть свои плюсы и минусы. Но если нет совсем очевидных минусов, то лучше эту систему не тревожить. Она выстроилась», – считает мэр.
Вместе с тем градоначальник отметил, что если говорить об интеграции Москвы и области, то здесь скорее нужно вести диалог об объединении инфраструктуры, а не чиновничьих структур. Собянин привел в пример водоснабжение, напомнив, что Мосводоканал поставляет качественную воду не только в Москву, но и в Подмосковье. «Очистные сооружения также работают частично на Москву и Московскую область», – добавил он.
Вернется ли интерес инвесторов к акциям ПИК
Итоговая цена SPO ПИК составляет 1275 рублей за акцию с дисконтом к рынку около 9%.
В период 29-30 сентября группа ПИК проводила SPO 27 млн акций, с итоговым увеличением объема до 28,5 млн акций, что равняется примерно 4,3% их общего количества. Продавались квазиказначейские бумаги ПАО «ПИК специализированный застройщик», принадлежащие компании «ПИК-Инвестпроект». Вчера был объявлен ценовой диапазон 1250-1275 рублей за акцию, итоговая цена должна составить 1275 рублей за акцию. Это предполагает дисконт к вчерашнему закрытию порядка 9% и общий объем размещения около 36 млрд рублей.