Сегодня на фоне роста российского фондового рынка снижаются в цене акции МКПАО «Эталон», подешевевшие на 0,66% до 20,92 руб. за бумагу.
Аналитики рынка недвижимости, согласно вышедшим сегодня данным нескольких агентств, подсчитали, что в период с января по июнь 2026 года цены на первичное элитное жильё в Москве выросли в среднем на 1-5% в годовом выражении, стоимость квадратного метра такого жилья выросла до 1,7-2,3 млн руб. за квадратный метр. При этом стоимость квадратного метра жилья в премиальных новостройках на 44%, или примерно на 700 тыс. руб., превышает стоимость квадратного метра аналогичного жилья на вторичном рынке. Слабые темпы роста цен стали результатом падения спроса на высокобюджетное жильё, поскольку его покупатели, которые ранее приобретали элитное жильё с инвестиционными целями, считают более выгодным вложением банковские депозиты, которые более ликвидны и несут для покупателя меньше рисков. Кроме того, премиальная жилая недвижимость в Москве может дорожать ещё и из-за недостатка свободных земельных участков в центре города и роста цен на стройматериалы. Из крупнейших застройщиков наиболее явно фокусируется на премиальном сегменте, в том числе, в Москве, в основном МКПАО «Эталон». В последние несколько лет «Эталон» целенаправленно смещал акценты своей деятельности именно в сторону премиального сегмента, реализовав ряд проектов по строительству премиальных жилых комплексов в Москве под брендом AURIX, а также наращивая земельный банк в ЦАО Москвы. Стратегия до сих пор была оправдана, так как премиальный сегмент, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, в очень небольшой степени зависит от ипотечного кредитования, обладает более высокой рентабельностью, чем жильё массового спроса, и спрос на высокобюджетное жильё менее эластичен, чем на жильё бизнес-класса. У других крупных девелоперов, в отличие от «Эталона», премиальный сегмент – важная, но не определяющая часть бизнес-модели.
Согласно вышедшей недавно отчётности МКПАО «Эталон» по МСФО за 1 полугодие 2026 года, давление на доходы компании оказало замедление роста цен. Так, выручка «Эталона» за 1 полугодие 2026 года снизилась в годовом выражении на 10% до 54,4 млрд руб. из-за снижения объёмов продаж жилья в квадратных метрах. Ранее среднегодовой рост выручки за последние три года у компании составлял 30%, но в текущем году МКПАО «Эталон» перешёл от высоких темпов роста выручки вообще к снижению. При этом показатель скорректированной EBITDA у МКПАО «Эталон» за 1 полугодие 2026 года вырос на 28% г/г до 9,2 млрд руб., что стало результатом затрат эмитента, главным образом, административных и управленческих расходов). Чистый убыток МКПАО «Эталон» за 1 полугодие текущего года сократился в годовом выражении на 7% до -13,2 млрд руб., хотя на него по-прежнему давили высокие процентные расходы. По итогам текущего года мы ожидаем снижения выручки компании на 15% по сравнению с нашим прошлым прогнозом на фоне замедления цен на элитное жильё в столице и ожидаемого ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ, также ждём небольшого сокращения чистого убытка по итогам текущего года, поскольку долговая нагрузка у компании всё равно сохраняется на достаточно повышенном уровне (показатель отношения чистого долга к EBITDA в 1 полугодии 2026 года составил 3,1, что превысило целевое значение, равное 3).
Мы снижаем целевую цену акции МКПАО «Эталон» на 21%, с 42 до 33 руб. на годовом горизонте, рейтинг снижаем с «Покупать» до «Держать» (не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией).