Российский рынок ипотеки и недвижимости вступил в 2026 год на волне рекордного, но во многом искусственного ажиотажа. В январе россияне оформили жилищных кредитов на 430 млрд рублей, что стало историческим максимумом для первого месяца года и вдвое превысило показатель января 2025 года.
Этот всплеск был спровоцирован не улучшением экономических условий, а изменениями в ключевой программе господдержки – «семейной ипотеке». С 1 февраля вступили в силу новые правила, ограничивающие выдачу льготных кредитов принципом «одна семья – одна ипотека». На этом фоне рынок оказался на перепутье: инвесторы и покупатели задаются вопросом, сможет ли снижение ключевой ставки ЦБ компенсировать сворачивание льгот и дать импульс для здорового, рыночного роста, или же сектор ждет период затяжной стагнации.
Ситуация осложняется противоречивой макроэкономической картиной. С одной стороны, Банк России продолжает цикл смягчения денежно-кредитной политики, снизив ключевую ставку с пиковых 21% в 2024 году до 16% к концу 2025 года. Это создает основу для удешевления рыночных ипотечных кредитов. С другой стороны, начало 2026 года ознаменовалось ростом инфляционного давления из-за повышения НДС, тарифов ЖКХ и других фискальных изменений, что заставляет регулятора действовать крайне осторожно. В этих условиях дальнейшая динамика ставок по ипотеке и цен на жилье становится главной загадкой для рынка.
Что думают аналитики о будущем рынка?
Эксперты «Дом.РФ» и Сбербанка: осторожный оптимизм и оживление рынка
Аналитики государственного института развития «Дом.РФ» ожидают, что по итогам 2026 года рынок ипотеки продемонстрирует умеренный рост. Они прогнозируют увеличение объема выданных кредитов на 8-15% – до 4,5-5 трлн рублей, а количество сделок с жильем – на 2%. Основной драйвер – ожидаемое снижение рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ до 15% к концу года, что может сделать кредиты более доступными.
При этом доля льготных программ, по прогнозу «Дом.РФ», должна снизиться с 79% в 2025 году до около 60-62%, что будет признаком возвращения рынка к более сбалансированной, здоровой модели, менее зависимой от госсубсидий. В Сбербанке настроены еще более оптимистично, прогнозируя рост объема выдач на 30-35%.
Аналитики Forbes и АКРА: скепсис и риск стагнации
В отличие от официальных прогнозов, более скептическую оценку дают независимые эксперты. Аналитики Forbes полагают, что рынок в 2026 году ожидает не рост, а стагнация. Они указывают, что ставки по ипотеке останутся высокими (в лучшем случае 17-18% к середине года), что продолжит сдерживать покупательскую активность.
Дорогие деньги становятся новой данностью, вынуждая девелоперов не развиваться, а выживать, доводя до ума начатые проекты. Экономист банка «ЦентроКредит» Евгений Суворов предупреждает, что быстрый рост цен на жилье может и вовсе спровоцировать паузу в цикле снижения ставки ЦБ. Аналитики рейтингового агентства АКРА также призывают к осторожности, прогнозируя снижение среднегодовых ипотечных ставок лишь на 2-3 процентных пункта.
Эксперты по недвижимости: рост цен на фоне дефицита предложения
Единого мнения о ценовой динамике нет, но большинство аналитиков сходятся в том, что рост продолжится, особенно на первичном рынке. Специалисты «Циана» и «Ведомостей» прогнозируют увеличение стоимости квадратного метра в новостройках на 10-15%, а на вторичном рынке – на 7-10%. Основные причины – снижение ставок, которое подстегнет спрос, и ограниченное предложение со стороны застройщиков, столкнувшихся с высокой себестоимостью строительства и дорогим проектным финансированием
В «Дом.РФ» ожидают, что ввод многоквартирного жилья в 2026 году вырастет на 8%, но общий ввод жилья (с учетом ИЖС) снизится на 4%, что создаст дополнительное давление на цены. При этом в Москве рост может быть существенно выше среднего по стране – до 15-20%.