Ипотека остывает

Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global 02.12.2025 10:01

Снижение выдачи ипотеки на 35% за 11 месяцев выглядит резким, но хорошо отражает смену режима на рынке. После рекордного бума 2023–2024 годов спрос очищается от избыточного эффекта льготных программ и субсидированных ставок от застройщиков. При ключевой ставке в 16,5% годовых нормальная рыночная ипотека становится малодоступной для широкого круга заемщиков, поэтому объемы удерживаются в основном за счет адресной поддержки и накопленного отложенного спроса.

При этом сам ипотечный портфель продолжает расти на 5,7% с начала года до 21,3 трлн рублей. Это значит, что массового дефолтного шока и обвального пересмотра стратегий банков не происходит, хотя долговая нагрузка домохозяйств уже близка к комфортному пределу.

Сильный ноябрь с ростом выдач на 42% год к году по количеству и на 73% по объему, вероятно, отражает эффект “догоняющего” спроса и маркетинговых акций перед возможным ужесточением условий. По итогам года рынок действительно может выйти на 4 трлн рублей, но в более “тяжелой” структуре длинные кредиты, высокая ставка по новым сделкам, растущая роль целевых льгот.

Оценки ВТБ и Сбера по росту выдач в 2026 году до 5–5,6 трлн рублей предполагают мягкую траекторию снижения ключевой ставки и сохранение точечных программ поддержки. Однако рынок уже в другом цикле, так как застройщикам и банкам придется привыкать к более медленному, выборочному спросу, где важна не только ставка, но и доверие к проекту и уровень собственных средств заемщика.