Ситуацию на рынке недвижимости в преддверии отмены льготных ипотечных программ обсудил финансовый обозреватель Константин Бочкарев с исполнительным директором департамента анализа рыночной конъюнктуры Газпромбанка Маратом Ибрагимовым на YouTube-канале «РБК инвестиции».
Отмена льготной ипотеки
1 июля заканчивает действие программа льготной ипотеки, по которой граждане РФ могли взять ипотечный кредит с субсидированной ставкой на покупку жилья на первичном рынке. Теперь кредитные ставки будут рыночными. Напомним, с декабря 2023 года Банк России держит ключевую ставку на уровне 16% годовых. На пресс-конференции по итогам июньского заседания председатель ЦБ Эльвира Набиуллина допустила возможность повышения ставки на июльском заседании.
Прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости при ключевой ставке 18% годовых, Ибрагимов говорит: «Это приведет к тому, что спрос со стороны ипотечных заемщиков упадет. Понятно, что, если нет субсидированной ипотеки, спрос будет меньше. <…> 18%-я ставка – это почти что запредельная. Но я думаю, все-таки будет спрос – у покупателей будет возможность через 1-1,5 года рефинансировать этот кредит».
Объемы ипотечных займов
По словам управляющего директора рейтинговой службы НРА Сергея Гришунина, во II полугодии 2024 года семейная и IT-ипотека будут модифицированы в сторону социальной поддержки многодетных и малоимущих семей. По оценкам НРА, в I полугодии 2024 года по ипотечным кредитам банки выдали около 3 трлн рублей.
Общая сумма выдач за этот год может составить 5–5,5 трлн рублей при оптимистичном прогнозе и 4-5 трлн рублей при пессимистичном прогнозе. Причем 80% средств, вероятно, будет выдано по льготным ипотечным программам. В 2023 году выдача ипотечных займов достигла рекордных 8 трлн рублей.
Возможны ли дефолты застройщиков?
Говоря о возможных дефолтах девелоперов, Ибрагимов отмечает: «Я думаю, их ждет ухудшение кредитного качества, но не критичное. Не будет риска дефолта, думаю, тем более не будет риска банкротства застройщиков. Все-таки мы живем в парадигме, когда есть проектное финансирование <…>. Соответственно по всем проектам, которые запущены, у девелоперов есть проектное фондирование от банков, то есть все проекты будут завершены».
Из-за наличия проектного финансирования у застройщиков нет острой необходимости привлекать клиентов скидками. Тем не менее, компании могут столкнуться с более медленным пополнением эскроу-счетов, повышением ставки по проектному долгу и, соответственно, ростом кредитной нагрузки. Эксперт подчеркивает, что длительность периода слабого спроса на объекты напрямую зависит от периода высокой ключевой ставки.
Конкуренция со вторичным рынком
После отмены льготной ипотеки объекты девелоперов будут конкурировать с объектами на вторичном рынке – теперь ставки на все объекты будут рыночными.
«Часть спроса, как вы помните, после активного роста ключевой ставки в середине прошлого года перетекла со вторичного рынка на первичный. Сейчас можно ожидать обратную тенденцию», – считает Ибрагимов. Эксперт не исключает, что ввиду конкуренции цена объектов на первичном рынке может снижаться.
Какой курс рубля ждать на конец года
Усложнение переводов в юанях и стабилизацию валютного рынка обсудили ведущие Алексей Таболин и Никита Макаров с директором по инвестициям «Астра управление активами» Дмитрием Полевым на YouTube-канале «РБК инвестиции».Почему усложняются переводы в юанях?
С 24 июня «Бэнк оф чайна», российская дочерняя компания китайского Bank of China, приостанавливает операции с российскими банками из SDN-листа США, об этом пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на несколько источников на финансовом рынке. По словам Таболина, «Бэнк оф чайна» играет важную роль в юаневых операциях и переводах средств в Китай. Теперь осуществлять переводы можно через мелкие банки и небанковские организации.