Стратегиями инвестиции в недвижимость поделился независимый консультант, эксперт Владимир Жоков на YouTube-канале «Smarent Pro недвижимость».
Первые приобретения
Эксперимент по инвестициям в недвижимость начался в 2017 году с продажи «стандартного ненужного объекта» – квартиры в Уфе за 2,7 млн рублей. На эти средства Жоков приобрел квартиру в ЖК «Спутник» вблизи МКАДа, около станции метро «Строгино».
«Здесь есть фишка в том, что в этой локации есть 60 гектаров леса (Липовая роща), три выезда с МКАДа, есть рядом река, пляж, яхт-клуб и относительно недалеко метро. Да, конечно, 20 минут пешком переход через МКАД – это не очень круто, но здесь рядом «Крокус сити», здесь Smart City. <…> Каждую свою покупку я оцениваю относительно градостроительного плана», – поясняет инвестор. Эксперт оценил, что спрос на квартиру в жилом комплексе комфорт класса, расположенном в выигрышной локации, будет. Квартиру площадью 36 кв. м с видом на Москву консультант приобрел за 3,36 млн рублей в декабре 2017 года.
Жоков купил в квартиру мебель на 215 тысяч рублей, чтобы обставить помещение, и сдал жилье за 45 тысяч рублей в месяц (средняя цена сдаваемых квартир рядом с метро составляла 40 тысяч рублей в месяц). Доходность от сдачи квартиры составляла почти 13% в год до вычета налогов. В декабре 2022 года цена квартиры выросла до 6,7 млн рублей.
Комментируя выбор арендодателей, Жоков говорит: «Ориентир наш был именно на формат, конечно, людей трудящихся, то есть, чтобы у них было там все подходящее. Мы заселяем всегда только одного арендатора, никогда пару, не с ребенком и некурящих. Это позволяет нам быть уверенным в том, что человек туда пришел просто спать, а потом поехал на работу».
Увидев рост капитализации инвестиции, эксперт приобрел еще один объект. В декабре 2018 года Жоков купил 1-комнатную квартиру в строящемся корпусе этого же ЖК за 3,89 млн рублей в ипотеку под 9% на 15 лет. «На тот момент, по моему анализу, однушка была ликвидным объектом, который можно было легко продать – она всем нужна, понятный формат», – вспоминает эксперт. Получив ключи от квартиры в мае 2020 года, консультант обставил квартиру мебелью за 235 тысяч рублей и начал сдавать объект в начале июля.
«Это все сдавалось выше рынка. Я всегда целюсь в максимальную ставку рынка, поэтому делаю каждый объект очень хорошо, чтобы по всем канонам Airbnb и Booking.com у меня была прекрасная картинка, как конфетка. Стараюсь для арендатора, а вот мало, кто так делает. <…> К июню месяцу 2020 года мы уже наблюдали 6 млн переуступки, и я считаю, что это очень сильный рост (и на него, я конечно же, не рассчитывал). По аренде получилось сдать за 50 тысяч рублей», – говорит Жоков. Доходность от сдачи квартиры составила более 13% в год без учета налогов. Рефинансирование ипотеки в 2021 году (под 7,8% на 30 лет) позволило увеличить доходность актива до 17% годовых без учета налогов.
Привычная схема
В декабре 2019 года Жоков продал неликвидный актив – квартиру в подмосковном городе Лыткарино за 3,35 млн рублей, до этого квартира сдавалась за 15 тысяч рублей в месяц. После продажи жилья инвестор приобрел студию в подмосковном Астафьево за 3,65 млн рублей, обставил ее мебелью за 280 тысяч рублей и сдал за 30 тысяч рублей в месяц (средняя цена на рынке 25 тысяч рублей в месяц). Доходность актива составила 8,24% в год без учета налогов.
В 2019 году инвестор также приобрел еще и 1-комнатные апартаменты с отделкой в ЖК «Спутник» с целью разделить апартаменты на две студии. Апартаменты стоимостью 4,47 млн рублей были приобретены в ипотеку под 8,5%. На покупку мебели и ремонтные работы был потрачен 1 млн рублей. Обе студии сдали за 35 тысяч рублей в месяц. Доходность актива составила 21,5% в год без учета налогов.
Первоначальный взнос 45 тысяч рублей?
В мае 2019 автомобиль Tesla разбился на высокой скорости. На фоне новости цена акций компании упала с $300 до примерно $200. Тогда инвестор приобрел 3 акции Tesla за $660 или 45 тысяч рублей, рассчитывая в будущем воспользоваться льготой на долгосрочное владение ценными бумагами. Продав бумаги в начале осени 2022 года, эксперт получил 778 тысяч рублей. Средства с продажи акций стали первоначальным взносом в недвижимость в ЖК «Митинский лес» в ипотеку под 0,1%.
«В период высокой инфляции, я считаю, брать длинные дешевые деньги правильно. <…> И в тот момент, когда все сильно съезжало вниз, можно было всего за 1 млн рублей купить студию: это еще минимальный лот – 20 квадратов, отделка, Москва, студия в аренду сдается, получается, за 35 тысяч рублей. Супер! И относительно этого я строил свою модель», – делится эксперт.
С учетом всех затрат, индексации платежей, налогами доходность актива составит 7,7% годовых от первоначального взноса по ипотеке в 957 тысяч рублей с учетом инфляции 8% в год.
Как справляется с санкциями один из крупнейших металлургов страны
О тенденциях на металлургическом рынке, работе под санкциями и планах рассказали представители компании «Северсталь» Никита Климантов и Владимир Залужский ведущим подкаста Назару Щетинину и Мураду Агаеву на YouTube-канале «Вредный инвестор».
По словам Залужского, российские металлургические компании – мировые лидеры по рентабельности бизнеса в отрасли – себестоимость производства стали на российских предприятиях самая низкая. Это стало возможно благодаря комбинации металлургических и горнодобывающих активов и вертикальной интеграции компаний.