В России исторически сложилась особая любовь к инвестициям в недвижимость. В стране, которая прошла не один кризис и пережила 90-е, вложения в недвижимость считаются одним из самых надежных способов сохранить капитал в нестабильные времена.
В начале пандемии мы наблюдали всплеск интереса к жилой недвижимости со стороны частных инвесторов. Те, кто откладывал покупку квартиры, предпочел совершить покупку как можно скорее, опасаясь ухудшения экономической ситуации, девальвации рубля и снижения ключевой ставки.
Квартиры и дачи для простых россиян – исторически первая и понятная форма частной собственности. Ситуацию обостряли многочисленные кризисы, дефолт, девальвация, нестабильность валют и активов. Расцвет мошенничества и финансовых пирамид подорвал доверие к каким-либо финансовым инструментам в принципе. Сегодня в глазах многих частных инвесторов недвижимость – до сих пор максимально понятный способ сохранения и накопления капитала, и в этом есть смысл: рынок недвижимости стабилен не так подвержен колебаниям.
Рассмотрим случаи, когда инвестировать в жилую недвижимость действительно стоит и на что важно обратить внимание, выбирая объект.
1. Выбираем объект в крупных vs небольших городах.
Наиболее выгодным вариантом для вложений традиционно остаются крупные города, с населением от миллиона человек. В таких городах ситуация на рынке недвижимости является наиболее стабильной, а инвестиционный климат сохраняется на высоком уровне привлекательности. Кроме того, в таких городах как правило высокий процент людей, готовых покупать квартиры или арендовать их. В мегаполисах сегодня выгодным вариантом вложения снова стали новостройки.
Это обусловлено снижением рисков на поздних этапах строительства дома или жилого комплекса – когда цена еще далека от рыночной и все еще остается доступной для граждан. Также росту доверия к системе вложений в недвижимость на этапе строительства способствуют новые меры государственной защиты дольщиков: в первую очередь, это выражается в том, что муниципальные власти на этапе подготовки документов и выдачи разрешения на строительство проверяют надежность девелопера и ручаются за него.
В небольших городах существует другое преимущество – уровень окупаемости квартир выше: процент дохода от сдачи недвижимости в аренду составляет 7-8%, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге сохраняется на уровне 4-5% от стоимости квартиры.
2. Изучаем репутацию застройщика.
Компания-застройщик и его репутация то, что нужно проверить в первую очередь. Посмотрите, сколько строительных проектов девелопер успешно завершил, какого масштаба были эти проекты, и где находились объекты. Также обратите внимание на ценовую политику компании и на то, насколько она «информационно открыта». Изучите отзывы и узнайте, соблюдает ли компания правовые основы. Обратите внимание и на то, есть ли у застройщика какие-либо награды. Посмотрите, какие банки являются партнерами интересующего вас девелопера.
3. Проверяем, соблюдает ли застройщик сроки строительства.
Обратите внимание на то, соблюдает ли компания установленный заранее график строительства. Если вам встретилась информация о том, что девелопер хотя бы один раз нарушал график сдачи своих объектов, – это плохой знак для портфолио. К тому же надежные компании нередко даже раньше срока сдают свои высоколиквидные объекты. Однако минимальное требование – завершать каждый этап строительства вовремя.
Например, в будущем небоскребе Доме Chkalov, который мы строим на Садовом кольце вблизи Курского вокзала, строительство идет с опережением графика. Из-за сложности строительства и плотной застройки вокруг, объект признан уникальным архитектурным сооружением – его подземная часть уходит вниз на 21 метр. Тем не менее, мы не затягиваем строительство и строго следим за графиком.
Поэтому если застройщик нарушает сроки строительства, даже на начальном этапе, – например, на этапе строительства фундамента, – не стоит рисковать и инвестировать в такой объект, ведь потом может быть еще хуже.
4. Оцените перспективы локации.
Удачное месторасположение – один из ключевых признаков инвестиционной привлекательности объекта. Это не только престижный район, но и инфраструктура – метро, транспортные развязки, магазины и рестораны, школы, детские сады и больницы.
Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, посмотрите, как будет развиваться район в перспективе – что появится, когда объект уже будет сдаваться. При удачном выборе локации стоимость, приобретенной на начальном этапе строительства недвижимости может значительно возрасти.
Также важна экологичность района – убедитесь, что вокруг нет вредных производств, свалок, кладбищ.
5. Планировка, отделка и вид.
Выигрышная планировка, качественная отделка, красивый вид из окна – очень влияют на рентабельность приобретаемой недвижимости.
Традиционно очень привлекательным вариантом для инвесторов становятся студии: их легче купить, а потом – проще продать. В Доме Chkalov, например, проданы уже почти все студии от 32 кв. м.
Если вы приобретаете квартиру с инвестиционной целью, готовый ремонт может значительно сэкономит вам время. Например, в категории апартаментов готовая отделка пользуется большим спросом. Заранее узнайте, какие материалы использует девелопер для отделки. Кроме того, есть смысл постоянно следить за акциями и скидками, которые предлагает девелопер на интересующем вас объекте. Можно найти по-настоящему выгодное предложение: на нашем объекте, например, были случаи, когда апартаменты с мебелью и бытовой техникой можно было купить по цене отделки.
Обращайте внимание на детали и современные технологии, которые обычно хорошо стимулируют спрос: система «Умный дом», высокоскоростной интернет, системы безопасности и другое. Одно из необычных решений в нашей практике – возможность заряжать электромобиль на подземной парковке дома.
Стоит отметить, что премиальные лоты растут в цене быстрее, чем лоты в массовом сегменте. По итогам 2019 года средняя цена квадратного метра на предложения первичного рынка элитной и премиальной недвижимости увеличилась на 12% по сравнению с 2018 годом, по данным Knight Frank.
В любом случае, кризис, коронавирус и ослабление рубля неизбежно ведут к удорожанию строительных материалов и общей себестоимости строительства. Цены на квартиры для конечного покупателя также не будут снижаться. Особенно это актуально для желающих защитить свои сбережения, вложившись в столичную недвижимость, ведь ее стоимость иногда гораздо стабильнее, чем курс национальной валюты.
Пример
Рассмотрим квартиру площадью 34 кв.м. при стоимости 300 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость такого лота – 10,2 млн рублей. Если дом сдается через 3 года, стоимость такой квартиры может составлять около 380 тысяч рублей за кв.м. или 12,9 млн рублей. Выходит доходность в 8,8% годовых. И это без налогов. То есть с момента покупки на стадии котлована до момента сдачи проекта рост в цене в среднем составляет порядка 25-27%. Это и есть та добавленная стоимость, которая рассматривается потенциальным инвестором как инструмент. Кроме того, в случае покупки квартиры с отделкой, ликвидность при продаже будет куда больше.
Вне зависимости от класса жилья схема инвестиций «покупка на этапе строительства с целью перепродажи в будущем» может принести инвестору в среднем от 10–15% в год. Это возможно при условии, если все было сделано правильно: лот куплен на этапе строительства по хорошей цене, объект был выбран грамотно, с прицелом «на перспективу»: инфраструктура будет развиваться, транспортная доступность улучшится.
Пока дом строится, стоимость недвижимости растет в среднем на 20–30% от цены на первом этапе. Есть разница в росте цен и в зависимости от класса жилого комплекса: «эконом-класс» вырастает в средне на 15%, комфорт-класс – на 15–20%, а бизнес-, элит- и премиум-класс – уже на 20–40%.
Кроме того, квартира, купленная в новом строящемся доме, может значительно вырасти в цене, если недалеко появляется метро. Для Москвы это особенно актуально. Так, итогом 2019 года стали восемь новых станций. Недвижимость рядом с новыми станциями метро может автоматически дорожать на 20% и выше.
Зачем держать акции «ПИК»
Отрасль строительства в значительной степени пострадала от эпидемии коронавируса в связи с падением доходов населения и приостановкой строительства в апреле 2020 года.
Программа льготной ипотеки поддержит котировки девелоперских компаний, однако нам видится, что в случае «ПИКа» данный драйвер уже учтен в цене акций. Мы полагаем, что «ПИК» не откажется от выплаты дивидендов в 2020 году и будет придерживаться стратегии по выплате дивидендов в размере 22,71 рубля на акцию, обеспечив дивидендную доходность в 4,6%.