Текущее состояние рынка жилой недвижимости обсудили эксперты с директором департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветой Даниловой на финансовом конгрессе ЦБ. Запись сессии опубликована на сайте мероприятия.
Данилова отмечает, что в России ипотека качественная – доля плохих кредитов составляет 0,6%. При этом наблюдается ухудшение стандартов кредитования. Противоречивая ситуация складывается и на рынке жилищного строительства: с одной стороны, темпы сдачи жилья остаются высокими, с другой стороны, в прошлом году выросла доля непроданной жилой недвижимости.
В I квартале 2023 года разрыв в ценах на первичном и вторичном рынке жилья в России достиг 40%. Так, номинальная цена на жилую недвижимость на первичном рынке составила 127 тысяч рублей за кв. м, на вторичном рынке – 91 тысяча рублей за кв. м.
Комментируя сложившуюся ситуацию, Данилова рассуждает: «Есть пузырь или нет? Все-таки, наверно, вряд ли можно говорить, что он у нас уже сформирован. Но что явно обращает на себя внимание – это разрыв цен между первичным и вторичным сегментом. Мы видим рост с 2020 года, отчасти на фоне реализации льготной программы ипотеки, разрыв рос и в 2021 году, в 2022 году достиг пика. Сейчас разрыв 40%, и в некоторых регионах, в Московской области, например, до 60% достигает эта разница».
Причины разрыва цен на первичное и вторичное жилье
По словам главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, пузыря на рынке жилой недвижимости нет. В России есть 6 регионов, куда мигрирует население: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Калининград и Краснодарский край. В данных регионах цены на первичное и вторичное жилье сопоставимы.
Между двумя сегментами жилья растет разрыв в оставшихся регионах. Это связано с оттоком населения, вследствие чего дефицита квартир нет. Однако наблюдается дефицит качественных квартир, поэтому покупатели стремятся приобрести квартиру в новостройке.
«Самая типичная история: люди продают квартиру на вторичке и покупают квартиру на первичке с относительно небольшой доплатой. Что происходит в результате: все хотят продать вторичку и купить первичку. Вторичка становится менее ликвидной, и цены на нее стагнируют. На первичку цену растут по разным причинам, в том числе в результате субсидирования», – поясняет Матовников.
Эксперт относит данную проблему к градостроительной политике. Решить проблему можно выводом с рынка некачественного жилья, которое люди стремятся продать. Регионам необходима реновация, в процессе которой старые панельные дома будут заменять на современные качественные новостройки. Данилова связывает разрыв цен с ростом практик банков и застройщиков, когда плата по кредиту включается в цену жилья, приводя к росту цен. Цена жилья оказывалась выше рыночной, а долг по ипотеке превышал реальную цену недвижимости. ЦБ принял меры по ограничению данных программ.
Ипотечное кредитование
Глава банка «Дом.РФ» Артем Федорко также считает, что пузыря на рынке недвижимости нет. Об этом свидетельствует доступность жилья. При этом для большинства граждан недвижимость доступна только в ипотеку. По словам эксперта, в среднем семья тратит на платеж по ипотеке меньше 25% дохода.
С января по май 2023 средний размер кредита на строящееся жилье уменьшился с 5,2 млн рублей до 4,8 млн рублей. За это же время ставка по кредиту выросла с 4,8% до 6,1% годовых. «На самом деле это внутреннее изменение того, что происходит на рынке. Главное, что мы видим последние несколько месяцев, – это то, что на рынке резко начала расти медианная заработная плата. <…> В Москве медианная зарплата выросла примерно на 8%, в среднем по стране – примерно на 12%, в подавляющем большинстве регионов – в диапазоне 15–20%, в некоторых регионах – приближается к 25%», – рассказывает Матовников. В результате этого ипотека становится доступна для более широкого круга граждан.
Данилова подчеркивает, что сейчас стандарты кредитования находятся на самом рискованном уровне: доля выдачи ипотеки и с ПДН (показатель долговой нагрузки), и с LTV (отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества) превышает 80%. Несмотря на это, главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах говорит, что в данный момент уровни просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам находятся на исторически низком уровне, даже после значительного роста выданных ипотечных кредитов в 2020 году.
На дивиденды каких компаний обратить внимание после отпуска
Интересные дивидендные истории обсудили с Никитой Гуллером, персональным брокером «БКС мир инвестиций».
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
Дивидендные истории стали одним из основных драйверов роста индекса Московской биржи и роста российских компаний в целом. Дивиденды платили нефтяные компании, в том числе «Татнефть» и «Лукойл».