В отношении России ввели беспрецедентные санкции, а экономика страны получила дополнительный удар после ухода западных компаний. Сегодня аналитики оценивают потенциальный урон и думают, как жить дальше.
Однако это не первый случай в истории, когда стране пришлось столкнуться с большим количеством запретов и ограничений. Самый известный пример, который сегодня часто вспоминают эксперты – это Иран. Поговорим более подробно о том, что происходило во время санкций с экономикой одного из наиболее крупных государств на Ближнем Востоке.
Макроэкономика – страна впала в серьезный экономический кризис
В 2006 году после провала переговорного процесса Ирана с Францией, Германией и Великобританией совет безопасности ООН приступил к поэтапному введению санкций, ограничивающих ядерную активность Ирана. В дальнейшем они послужили основой для введения более жестких ограничений в области финансового и энергетического секторов экономики.
Основные пики санкционного давления на Иран приходятся на 2010–2015 годы и на 2018 – 2019 годы, ввиду выхода США из договора по Совместному и всеобъемлющему плану действий в одностороннем порядке (политическое соглашение относительно ядерной программы Ирана). После выхода из ядерной сделки последовало возобновление санкционного давления.
В августе 2018 года Вашингтон восстановил некоторые ограничения на торговлю с Тегераном, а в ноябре возобновил санкции в отношении Ирана в полном объеме. Под их действие подпали экспортные поставки иранской нефти, а также более 700 банков, компаний и физических лиц. Кроме того, американские санкции были распространены на страны-партнеры Ирана.
Источники: ЦБ Ирана, World Bank
На графике видно, что усиление санкционного давления критически влияло на уровень инфляции, которая достигала 40% с поэтапным либо резким скачком. А периоды катастрофического обесценения местной валюты длились на протяжении нескольких лет. Когда санкционное давление спадало, инфляция снова возвращалась на стабильные для Иранской экономики 9-14% годовых.
Источники: ЦБ Ирана, World Bank
Какие можно сделать выводы для нашей экономики?
1. Нас может ожидать период длительной высокой инфляции. Самой важной инвестиционной задачей для частного инвестора является сохранение капитала и защита от обесценения.
2. Наша экономика должна не так критично отреагировать на санкционное давление, ввиду высокой зависимости Запада от наших энергоресурсов, оперативной реакции ЦБ на произошедшие события, а также благодаря мерам господдержки и развитости других отраслей страны – помимо нефтяной отрасли. Поэтому закладывать аналогичный сценарий по длительности периода и величине инфляции не стоит.
3. С начала ввода серьезных санкций с 2010 года Иранский риал обесценился примерно в четыре раза по отношению к доллару. Поэтому, как минимум, стоит рассмотреть к покупке иностранные валюты, которые меньше подвержены инфляции. Хотя стоит отметить, что оперативные действия ЦБ по ограничению операций с валютой, обязательной продажей 80% валютной выручки и общее резкое снижение импорта пока успешно держат рубль в комфортном для населения диапазоне. Всё-таки Россия, это не Иран.
Ограничения также коснулись объемов экспорта нефтепродуктов. В 2012 году страны Евросоюза ввели эмбарго на поставку нефти из Ирана, поэтому в 2013 и 2014 гг. наблюдались наименьшие объемы экспорта – 1,1 млн баррелей в день. Следующее падение произошло в 2018 году после ухудшения отношений с США – объемы экспорта достигали 0,5, 0,4 и 0,6 млн баррелей в день в 2019-2021 гг.
Для Ирана экспорт нефти на 2020 году составлял около 40% всего экспорта страны – около 21 млрд, согласно Trading Economics на 2020 год. При этом нефть Ирана стабильно покупают со скидкой к рыночному уровню – по разным источникам где-то на 15-20%, так как она считается «токсичной» в развитых странах.
Как это влияет на страну?
1. Сокращение бюджета на социальные и другие программы развития государства.
2. Снижение притока иностранной и ослабление национальной валюты, удорожание импортных товаров.
3. Высокая инфляция и уровень безработицы, падение ВВП, обеднение населения.
Другие макроэкономические факты
1. Национализация интернета – заработал собственный интернет, создали клоны западных приложений.
2. Возродился автопром и появились новые отрасли: фармацевтическая, нефтепереработка и нефтехимия.
3. Карты Visa и Mastercard перестали работать, поэтому были заменены аналогами.
4. Авиапарк сильно устарел, из-за чего возрос уровень авиакрушений.
5. Спустя несколько лет появилось много способов обойти санкции.
6. Уровень безработицы не упал до показателей предсанкционного периода.
7. Двойной курс валюты на внешнем и внутреннем рынке.
С 2017 по 2021 год капитализация фондового рынка в местной валюте выросла примерно в 15 раз, существенно опережая инфляцию, то есть это один из немногих доступных способов для физических лиц защититься от обесценения национальной валюты.
Источник: The global economy
В первую волну санкционного давления (2010-2015) фондовый рынок почти не отреагировал на ускоряющуюся инфляцию, поэтому защитить свой капитал смогли долгосрочные инвесторы и инвесторы второй волны.
Взрывной рост рынка в 2019-2020 годах связывают с массовой приватизацией компаний и выдачей так называемых Justice shares. Кроме того, правительство Ирана активно пропагандировало инвестиции населения в фондовый рынок, рассказывая людям о преимуществах ценных бумаг. Большинство публичный компаний Ирана принадлежит государству, продажа акций нужна для сокращения дефицита бюджета.
Давайте подробнее изучим классический способ защиты от инфляции – коммерческую и жилую недвижимость. А также посмотрим, как отреагировали рынки на меняющийся макроэкономический климат.
Жилая недвижимость
Сложно найти полноценную информацию и статистические данные, по которым можно было бы сделать полноценные выводы. Но мы собрали все доступные данные, чтобы у вас было представление о том, как санкции повлияли на рынок недвижимости Ирана.
В 2007 году (ещё до начала острого санкционного давления) правительство Ирана запустило программу Mehr Housing Program (MHP), которая позволила застройщикам получить бесплатную землю в обмен на обязательство возвести дешевые квартиры для тех, кто приобретает жилье впервые. В результате рядовые граждане получали ипотеку на 99 лет. В течение следующих пяти лет было построено почти 2 млн единиц жилья. В 2011–2012 годах в стране заключалось по 14 тысяч сделок с недвижимостью в день.
В результате государственной политики по поддержке населения на рынке оказалось большое количество многоэтажного жилья и почти полное отсутствие частной малоэтажной застройки. Программа позволила частично сдерживать цены на жилье в стране до середины 2010 года, когда были введены основные очереди застройки по программе MHP. Однако эффект был временный и не полноценный – цены росли и растут до сих пор гораздо быстрее уровня индекса потребительских цен (ИПЦ)
Источник: dohainstitute.org. The Arab Center for Research and Policy Studies
График демонстрирует плавный рост стоимости жилья в столице Ирана начиная с 2007 года, когда правительством была инициирована программа Mehr Housing. На графике также видно, что в период санкционного давления рынок жилья сильно перегонял уровень инфляции и начал повторно ускоряться на фоне выхода США из ядерной сделки, а в 2020 году показал рост на 85%.
Financial Times пишет о том, что в целом результатом высокой инфляции и снижении доходов населения, стала ситуация, когда подавляющая часть населения просто не может себе позволить жилье из-за очень высокой цены. Согласно заявлению министра труда и социального обеспечения, граждане Ирана с низкими доходами должны копить 60 лет для того, чтобы позволить себе купить жилье. Согласно центру статистики Ирана вдвое уменьшилось количество полученных разрешений на строительство новых проектов, а также было зафиксировано снижение спроса на 30% на материалы, которые используются в строительстве.
Государство на протяжении последних пятнадцати лет разными реформами пытались снизить темпы роста цен на жилье, чтобы население могло его купить. Однако MHP программа провалилась из-за неудачного расположения кластеров новых объектов. А другие программы несли скорее популистский характер и краткосрочный эффект для отдельных групп населения.
Новостной портал Iran Focus пишет о том, как вторая волна санкций в Иране повлияла на рынок жилой недвижимости.
1. Резкий скачок курса привел к сильному снижению числа новых строительных проектов, что в свою очередь привело к дисбалансу спроса/предложения на рынке новостроек – рост цен на жилую недвижимость.
2. Большая инфляция привела к тому, что люди не смогли покупать новые квартиры и начали постепенно уходить на рынок аренды. Это привело к иррациональному спросу на аренду – рост арендных ставок на вторичном рынке.
В Иране субсидировали отрасль, но эффект от субсидий был скорее нейтральным. В районах, где была запущена программа MHP, цены временно снизились. А затем начали расти быстрее, чем инфляция. Инвесторы, которые вложились в рынок жилья – защитили свой капитал без риска дальнейшего падения цен, так как рост был органический из-за рыночных условий и высокой инфляции.
Коммерческая недвижимость
Еще более закрытый и намного менее развитый рынок в Иране, поэтому практически невозможно найти информацию или статистику о том, как переживают санкции разные сектора коммерческой недвижимости.
Небольшую статью на тему коммерческой недвижимости выпустил портал Financial Tribune. Портал осветил последствия первой волны санкций на рынок Ирана в 2010-2015 году. Статья затронула сектор стрит ритейла, который по словам старшего министра дорог и городского развития испытывал бум в последние несколько лет и был сильно перегрет на конец 2016 года.
Складская недвижимость плохо представлена в Иране. В основном это старые переделанные производственные здания или амбары в сельскохозяйственных угодьях. В 2018 году были собраны инвестиции под строительство первого склада класса А в Тегеране. Дальнейшая судьба здания неизвестна – скорее всего проект был приостановлен на фоне нового пакета санкций. Можно сделать вывод о катастрофической нехватки площадей. Сектор стоит на месте, так как в страну не поступают западные инвестиции и нет спроса на хранение от внутренних компаний.
Офисная недвижимость существует только в самых крупных городах Ирана. В 2016 году страна начала привлекать иностранные компании на фоне ослабления санкций. Рынок снова заполнялся, начала падать вакансия. Но в каком состоянии он сейчас – понять очень сложно.
Торговая недвижимость хорошо представлена в Иране. Там даже построили самый большой в мире торговый центр. Со временем рынок торговой недвижимости Ирана эволюционировал из «базаров» в локальные торговые центры. После ослабления санкций в 2016 году развитие торговой недвижимости ожило – по сути проект самого большой в мире ТЦ был начат до второго пакета санкций, но на данный момент сектор стагнирует.
Иран и России: что общего
Если в Иране фондовый рынок смог защитить инвесторов на долгосрочном горизонте, то в России последние события показали, что за неделю можно потерять все нажитые средства.
Жилая недвижимость в Иране уберегла деньги инвесторов, тогда как наш рынок корректировался несколько лет после 2014 года и пока не понятно как отреагирует на события 2022 года в долгосрочной перспективе. Пока мы можем наблюдать резкий рост спроса в конце февраля и в течение марта с последующим резким падением спроса в апреле.
Основной вывод – недвижимость в целом и стрит-ритейл в частности остается актуальной в любое время года вне зависимости от того, где вы инвестируете – в Иране или в России. Какими бы не были санкции, населению нужно где-то покупать продукты, лекарства и прочие товары первой необходимости. При этом стрит-ритейл не только позволяет стабильно получать регулярный доход, но и защищает капитал от обесценения. Так, например, в Иране, ставки аренды росли вместе с инфляцией, что приводило и к росту стоимости объектов недвижимости.