Возможности для улучшения жилищных условий, в том числе ипотеку, обсудили с ипотечным брокером Алексеем Светловым.
Сегодня рынок недвижимости сложно представить без ипотечного кредитования. По словам Светлова, с ипотекой проходят 80–90% сделок с недвижимостью. Брокер вспоминает, как посещал агентства недвижимости и рассказывал об ипотечных кредитах, тогда данный вид кредитования не был популярен. Поначалу люди брали ипотечный кредит на 500–700 тысяч рублей, недостающих для покупки жилья.
«В данный момент (январь – февраль и, я думаю, до лета) мы, скорее всего, к этому же варианту и приходим – к тем самым альтернативным сделкам, когда люди будут брать ипотеку на очень маленькую сумму. По данным Центрального банка, у нас средний размер ипотеки в России составил около 4 млн рублей. Следующие данные ЦБ будут показывать, что эта цифра будет уменьшаться», – полагает эксперт.
Как замечает Светлов, течение последних 1–1,5 года ипотечные займы составляли 55–60% от общего объема средств, выданных банком. Сейчас ключевая ставка находится на уровне 16% годовых. Если на первичном рынке спрос на объекты остается высоким из-за льготных ставок по ипотеке до 8% годовых, то на объекты вторичного рынка спрос снижается – сейчас ставки ипотечного кредита составляют около 18% годовых. Кроме того, нет спроса на рефинансирование ипотеки по рыночной ставке, которая также находится около 18% годовых.
Цены на объекты
За последние годы в России значительно выросли цены на недвижимость на первичном рынке. К этому привели льготные ипотечные программы, которые были запущены в апреле 2020 года. Изначально эти программы были введены с целью сделать жилье более доступным для населения, в том числе для семей с детьми. Тем не менее, в новых жилых комплексах наибольшую долю занимают малогабаритные объекты – студии и 1-комнатные квартиры.
Большую часть таких квартир приобретают инвесторы с целью перепродажи объекта в будущем. «Получился бизнес: за счет уплачиваемых вами, мной и другими гражданами налогов государство компенсирует банкам выдачу льготной ипотеки для того, чтобы мамочки пошли заниматься бизнесом, то есть они покупают недвижимость с целью перепродажи через 1–2 года», – поясняет брокер.
<Льготные ипотечные программы привели к высокому спросу на недвижимость на первичном рынке. В результате этого квадратный метр жилья на первичном рынке стал стоить дороже на 20–30%, чем на вторичном рынке. Причем зачастую в новостройках отсутствует отделка квартиры, а квартиры на вторичном рынке продаются со всем необходимым для жизни.
«Естественно, руководство Центрального банка понимает, что это некий пузырь, что он может рано или поздно лопнуть. А так как еще и был использован минимальный размер первого взноса, то потенциально человеку, который купил эту квартиру, ничего не мешает бросить обслуживать данный кредит», – рассуждает эксперт.
Ужесточение условий кредитования
Согласно постановлению правительства, с 23 декабря 2023 года размер первоначального взноса по льготной ипотеке повысили до 30%, максимальную сумму кредита сократили до 6 млн рублей для всех регионов. Также банки повышают требования к заемщикам. По программе граждане РФ могут получить средства по ставке до 8% годовых на объект в новостройке или на строительство дома, семейное положение и возраст заемщиков не учитывается. Программа по текущим параметрам действует до 1 июля 2024 года.
«Будет продлена программа дальше или нет, пока это только разговоры, никаких постановлений нет. <…> Если исходить из тех высказываний, которые говорят руководители страны, программа будет, она останется, но она будет видоизменена и, скорее всего, будет некая адресная», – заключает эксперт.
<
Акции Совкомбанка и Сбербанка обсудили с экспертом Игорем Шимко
<Акции Совкомбанка и Сбербанка, ставку ЦБ и ее последствия обсудили с гендиректором NZT Rusfond Игорем Шимко.