Будущее сектора недвижимости, перспективы застройщиков, феномен ипотечного рабства и многое другое обсудили с экспертом по недвижимости Владимиром Жоковым.
Делимся мнением Владимира от первого лица.
Для начала я хотел бы затронуть тему того, как просядет отчетность у российских застройщиков. Третий квартал будет просто ужасным. В июле наблюдалось падение продаж, в августе – еще более сильное падение. В сентябре ситуация также не порадовала – падение год к году в два раза.
На месте застройщиков я бы задумался о правильности выбранной политики. Они верят в то, что с текущими ценами можно продолжить выживать на рынке. Мне кажется, что это плохая стратегия, и нужно что-то придумывать.
Самую уверенную позицию на данный момент демонтирует «Эталон». По сравнению с другими застройщиками, у этой компании наименьшая доля льготной ипотеки, которую отменили с 1 июля. Есть застройщики, которые сильно зависят от того, что происходит на рынке льготной ипотеки. К таким компаниям относится «Самолет».
Важно понимать, что для застройщиков растут издержки. Речь идет про рост заплат, повышение цен на стройматериалы и так далее. В итоге получается, что инфляция в данном секторе раза в два превышает официальную. Это очень сильно давит на застройщиков: даже если у них будет расти выручка, вырастут и расходы. В результате снижается маржинальность и доходность компании. Под самым большим давлением в таких условиях окажутся игроки, занятые бюджетным рынком.
В качестве исключения можно назвать «Пик». Эта компания не только относится к категории «too big to fail», но и обладает собственным заводом по производству панелей для строительства домов, лифтов и сантехкабин.
Тем не менее, если бы я покупал акции застройщиков, я бы сделал ставку на «Эталон». Хочу обратить внимание на то, что сейчас у меня нет бумаг ни одного застройщика. Почему «Эталон»? Компания выглядит наиболее выигрышно в текущих условиях. Тот же самый «Пик» сильно завязан на дешевый сегмент (речь идет про доступное жилье).
Как не попасть в ипотечное рабство?
Многие люди попадают в так называемое ипотечное рабство, даже не понимая, как это произошло. К выбору ипотеки стоит подходить очень внимательно. К примеру, непубличные застройщики могут использовать странные методики продаж, когда деньги хранятся на аккредитиве. Задумайтесь, ради чего тогда Банк России и правительство разработали для потребителей программу с эскроу-счетами? Правильно, для того чтобы ваши средства не пропали. Если же они хранятся на аккредитиве, банк не до конца честен с вами. Это важный момент.
К сожалению, вы окажетесь в некомфортных условиях, если вдруг перестанете платить за ипотеку. Напоминаю о том, что банку совершенно неинтересен ваш объект. Банк будет всеми способами уговаривать вас реструктуризировать кредит, и в итоге вы заплатите еще больше, чем должны были. Потому лучше сразу оценивайте свои силы здраво.
Есть одна проста методика, которую стоит использовать для того, чтобы не сесть в лужу с ипотекой. Важно сделать так, чтобы платеж по ипотеке не превышал 20% от вашего дохода. К примеру, если ваш семейный бюджет составляет 300 тысяч, платеж по ипотеке не должен превышать 60 тысяч.
Борис Бояршинов про перспективу освоения космоса
Освоение космоса, ключевые проблемы космических полетов и многое другое обсудили с физиком-ядерщиком Борисом Бояршиновым.
Делимся мнением эксперта от первого лица.
Константина Циолковского считают одним из основоположников теоретической космонавтики. На входе в музей космонавтики в Калуге есть его цитата о том, что Земля – это колыбель человечества, но человечество не останется вечно в колыбели и вырвется за ее пределы. Но эта фраза немного вырвана из контекста. В реальности ситуация была несколько иной.