Проблема назревает из-за ипотечных сертификатов участия (ИСУ), основными владельцами которых являются негосударственные пенсионные фонды (НПФ), говорится в обзоре финансовой стабильности, опубликованном ЦБ.
«Сложности с корректной оценкой залогового обеспечения по данному финансовому инструменту и его низкая ликвидность делают ИСУ инструментом с повышенным уровнем риска», – пишет регулятор.
Угроза, между тем, стремительно растет. Объем рынка ипотечных сертификатов участия (ИСУ) увеличился в 2015 году по сравнению с 2014 годом почти в два раза и достиг 138,5 млрд рублей.
В отличие от ипотечных облигаций, где избыточные риски закладных максимально сосредоточены на банке-оригинаторе, риски ИСУ распределяются между их владельцами. По данным на 31 декабря 2015 года основными владельцами ИСУ являются негосударственные пенсионные фонды, на чью долю приходится 67% от совокупной стоимости ипотечного покрытия всех ИСУ (92,7 млрд рублей), 17% принадлежит банкам (23,1 млрд рублей) и 4% – страховым компаниям (6 млрд рублей).
В состав ипотечного покрытия ИСУ зачастую входит не пул однородных кредитов, а один или несколько кредитов по крупным объектам недвижимого имущества. Так, по данным на 31 декабря 2015 года на долю нежилой недвижимости приходилось 56% активов в обеспечении ИСУ, на земельные участки – 41%. В условиях отсутствия эффективного рынка нежилой недвижимости и земельных участков значимые риски ИСУ связаны с качеством оценки их стоимости.
Кроме того, инструменту ИСУ присущи кредитные риски в части возможных просрочек и дефолтов по закладным, входящим в ипотечное покрытие. Размер просроченной задолженности по основному долгу по состоянию на 31 декабря 2015 года составлял только 0,4% от остаточной суммы основного долга.
Регулятор объясняет, что низкая доля просрочки отчасти обусловлена тем, что по 31% требований ИСУ еще не наступил срок платежей. Проблема определения справедливой стоимости ИСУ, с точки зрения ЦБ, осложняется низкой ликвидностью данного инструмента.
К торгам на Московской бирже допущены 19 выпусков из 32 сформированных ИСУ, при этом сделки совершались по 17 выпускам. Среднедневной объем торгов сертификатами за период с 6 июня 2013 года по 31 декабря 2015 года составил 290 млн рублей. Данная ситуация ограничивает возможности владельцев ИСУ продать их на организованном рынке в короткие сроки с ожидаемой доходностью, пишут эксперты Банка России.
С целью ограничения рисков, связанных с инвестированием в ИСУ средств НПФ, Банк России принял указание о внесении изменений в положение Банка России от 25 декабря 2014 года №451П4 , в соответствии с которым предельно допустимая доля ИСУ в портфеле пенсионных накоплений НПФ снизится с 40% до 10%, при этом появятся дополнительные требования к оценщикам и составу ипотечного покрытия ИСУ. Также в Банке России на стадии разработки находятся дополнительные ограничения по инвестированию средств страховых резервов страховых организаций в ИСУ.