О текущей ситуации на рынке недвижимости, недостатках программы льготной ипотеки и околонулевых ипотечных ставок рассказал эксперт в области недвижимости, частный инвестор Владимир Жоков.
В этом году девелоперы, которые по требованию ЦБ отказались от околонулевых ставок по ипотеке, запустили новые акции. По словам Жокова, эти программы от застройщиков играют на руку инвестору, улучшая точку входа. Так, покупателю недвижимости в Москве ГК «ПИК» возвращает кэшбек в размере 15% от цены квартиры.
Эксперт считает, что на первичном рынке наиболее перспективно рассматривать для приобретения объекты с большой площадью: так, спрос на квартиры формата евротрешка невелик, вероятно, на такие объекты могут быть интересные предложения от застройщиков.
При относительно высокой ключевой ставке в 16% годовых могут быть интересны и объекты на вторичном рынке. «Высокая ставка сразу же порождает желание найти объект со скидкой. А у того, кто выходит и пытается продать объект, ситуация такая: чем быстрее человеку нужна продажа, тем больше нужно будет скидывать цену», – поясняет инвестор. При этом в наиболее выигрышном положении окажутся покупатели недвижимости, не прибегающие к ипотеке.
Сэкономить при покупке недвижимости можно и за счет отделки от застройщика. Жоков подчеркивает, что расходы на ремонт значительно растут. Застройщик может дешевле отделать объекты, сэкономив на стройматериалах и рабочей силе за счет эффекта масштаба.
На рынке недвижимости инвестор выделяет еще один тренд – развитие индивидуального жилого строительства за пределами мегаполисов. Скорее всего, строительством данных объектов будут заниматься крупные застройщики. Эксперт прогнозирует, что после 2030 года некоторые семьи будут постоянно проживать в загородном доме и временно останавливаться в студии в мегаполисе после рабочих дел и культурных мероприятий.
Льготная ипотека
Программы льготной ипотеки на текущих условиях действуют до 1 июля 2024 года. «Для меня загадка: как так получилось, что создавали классный проект, в котором вроде помогают семьям поменять жилищные условия, а под эту семейную ипотеку продаются только студии внутри МКАДа, которые хорошо будут сдаваться в аренду. Получается, что бюджетные средства расходуются сильно неправильно», – отмечает эксперт.
Вероятно, со II полугодия этого года условия программы изменятся и станут более адресными. Так, может быть обозначена минимальная площадь объекта. В этом случае станет невозможно приобрести студию или небольшую однокомнатную квартиру по льготной программе. По мнению инвестора, будет перспективно введение программы льготной семейной ипотеки на большие квартиры – площадью от 55 кв. м.
Кроме того, негативно на рынке первичной недвижимости отразились околонулевые ипотечные ставки. «Я был немножко смущен реакцией ЦБ и тем, что он не заметил, что инвесторы будут использовать льготную ипотеку: она, во-первых, для всех, во-вторых, с высокой ключевой ставкой люди не пойдут покупать квартиры, а будут использовать депозиты, ОФЗ, облигации и прочие инструменты с большой доходностью вместо того, чтобы нести все деньги в бетон, который, кстати, перегрет», – говорит Жоков.
Таким образом, льготные ипотечные программы и околонулевые ставки по ипотеке не решили проблему доступности жилья, вместо этого привели к повышенному спросу на объекты и, соответственно, росту цен на недвижимость на первичном рынке.
ИИС-3, заблокированные иностранные активы и многое другое обсудили с президентом НАУФОР
ИИС-3, заблокированные иностранные активы и многое другое обсудили с президентом НАУФОР Алексеем Тимофеевым.
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
Что касается ИИС-3, думаю, большинство уже разобралось с тем, с чем можно было разобраться. Окончательная конфигурация ИИС-3 еще неизвестна, налоговые условия приняты только в первом чтении. Нужно подождать, хотя мы думаем, что они вряд ли изменятся.