Вокруг сектора коммерческой недвижимости США много неопределенности – все внимание приковано к офисным помещениям. От исследовательских заметок, опубликованных крупными банками, до научных работ, выводы выглядит не слишком хорошо для отрасли, страдающей от роста популярности дистанционной работы.
Сектор коммерческой недвижимости уязвим к высокой инфляции, означающей рост процентных ставок. Более того, повсеместный переход на работу из дома, начавшийся еще в период разгара пандемии коронавируса, в значительной степени свел на нет необходимость в физическом офисе. На таких крупных рынках, как Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Манхэттен, уровень вакантных офисов достиг рекордно высоких отметок.
«Проблема на самом деле очевидна. Предположим, что вы владеете офисным зданием. Если к вам не идут арендаторы, вам никто не платит за аренду. Это означает, что с каждым днем вам становится все сложнее выплачивать ипотеку или налоги на недвижимость. Судя по сообщениям Нью-Йорка и Сан-Франциско, процент вакантных офисных помещений в настоящее время достигает 30», – объясняет Брайан Ким из ClearValue Tax.
По словам эксперта, проблема закачается еще и в том, что «болезнь» офисных помещений распространится на другие категории сектора коммерческой недвижимости, такие как ритейлеры и рестораны: число посетителей сократится, ведь у сотрудников, ранее работавших в офисе, пропадет потребность пойти пообедать в ближайшее кафе или сходить за кофе в перерыве.
Илон Маск, основатель знаменитой компании Tesla, который произвел революцию в индустрии электромобилей и отправляет ракеты в космос, не известен как гуру в области недвижимости. Но в последнее время миллиардер бьет тревогу в отношении будущего этого сектора. «Коммерческая недвижимость тает на глазах, – написал Маск в недавнем твите. – На очереди стоимость жилья».
В апреле в интервью бывшему ведущему Fox News Такеру Карлсону он подробно изложил свой мрачный прогноз. «Мы действительно не можем представить, как упадет сектор коммерческой недвижимости. Но падение будет очень жестким, – сообщил Маск. – То, что мы видели до сих пор, на самом деле даже [не было падением] – это лишь небольшая деградация портфеля недвижимости. Но ситуация станет очень серьезной в конце текущего года, на мой взгляд».
Генеральный директор Tesla отметил, что рост популярности дистанционной работы привел к значительному сокращению использования офисных зданий по всему миру. Сложившаяся тенденция не сулит ничего хорошего сектору коммерческой недвижимости. «Почти во всех городах на данный момент наблюдается рекордное количество вакантной коммерческой недвижимости», – подчеркнул Маск.
Падает спрос, а за ним, конечно же, снижаются и цены. Как известно, стоимость объектов коммерческой недвижимости в США упала впервые с 2011 года, согласно данным Moody's Analytics. Агентство сообщило о снижении цен на коммерческую недвижимость в первом квартале менее чем на 1%, что стало следствием замедления темпов роста в секторах многоквартирной и офисной недвижимости.
Эксперты рассматривают снижение цен как признак усиления финансового стресса в банковской отрасли. «Дальнейшее снижение цен не за горами», – предупредил Марк Занди, главный экономист Moody's Analytics.
По данным Федеральной резервной системы США, на долю банков приходилось более 60% из $3,6 трлн кредитов на коммерческую недвижимость, непогашенных в четвертом квартале 2022 года. ФРС отметила, что «масштабы коррекции стоимости недвижимости могут быть значительными и поэтому могут привести к кредитным потерям» в банках.
Получается, крах сектора коммерческой недвижимости может потянуть за собой банковский сектор, который и без того переживает кризис, связанный с бегством вкладчиков. Коммерческая недвижимость – это та область, которая, скорее всего, вызовет проблемы у кредиторов, сообщил в конце мая аналитикам генеральный директор JPMorgan Chase Джейми Даймон.
«Всегда есть обратная сторона медали, – сказал Даймон в ходе сессии вопросов и ответов. – В данном случае обратной стороной, вероятно, будет недвижимость. Речь идет об определенных местах, определенных офисных объектах, определенных кредитах на строительство. Конечно, мы можем говорить лишь об отдельных случаях, вряд ли происходящее затронет каждый банк».
Проблема заключается еще и в том, что Федеральная резервная система США может продолжить повышать ключевую ставку. Пауза сейчас была бы разумным выбором для ФРС, сообщил Даймон в интервью Bloomberg в ходе Global China Summit в Шанхае. Но инфляция так и не вышла на постоянную траекторию снижения, которую хотел бы увидеть регулятор, добавил он, предупредив инвесторов и бизнесменов, что стоит рассчитывать лишь на кратковременную паузу в ужесточении политики американского ЦБ.
«Они возьмут паузу, но я думаю, что, возможно, впоследствии им придется еще немного повысить ставку», – сказал Даймон.
Источники: видео «Commercial Real Estate Crash in 2023 | What You Need to Know», Fortune, CNBC
Кризис офлайн-ритейла, рост рынка труда, пузырь в Big Tech – что происходит с экономикой США
Сделка по госдолгу достигнута: казалось бы, худшее для США позади. Но так ли это на самом деле? Сегодня поговорим о реальной экономической картине страны.
Офлайн-магазины в США пережили нечто вроде ренессанса после пандемии. Но, по данным UBS, этот ренессанс закончился: его погубили ужесточение макроэкономических условий и растущий спрос на онлайн-покупки.