Проблемы и перспективы рынка недвижимости разобрал эксперт Владимир Жоков на канале «Vernikov100».
Владимир Жоков рассказал, что в настоящее время он сосредоточен на недвижимости, хотя ранее вкладывал средства в акции. В 2023 году он увеличил арендную плату на 4% для всех арендаторов в Москве, что связано с общим ростом цен на рынке. Среди его объектов – коливинг на 8 жильцов, приносящий доход около 27% годовых, а также апартаменты и студии, сдаваемые в долгосрочную аренду.
Эксперт выразил сомнения относительно прогноза депутата Аксакова о возможном снижении цен на жилье на 30% к концу года. Жоков указал, что старый жилой фонд теряет конкурентоспособность на фоне растущего спроса на новостройки, что может привести к снижению цен на вторичное жилье.
Жоков затронул важную тему доступности жилья, сославшись на разговор с вице-президентом фонда социальной экономики города. Социальный найм, при котором государство субсидирует арендную плату для определенных категорий граждан, по мнению эксперта, остается недооцененным механизмом. Он считает, что эта модель требует большего развития для улучшения доступности жилья в России. Он также отмечает, что современные апартаменты часто не отвечают ожиданиям арендаторов из-за неудобной планировки и высоких цен.
По мнению эксперта, дефицит логистических объектов в Московской области стал острой проблемой. Вакансия на рынке составляет менее 1%, что создает сложное положение для бизнеса, нуждающегося в складских помещениях. Жоков подчеркнул, что даже новые логистические центры, которые активно строятся, оказываются законтрактованными еще до завершения строительства. Дефицит негативно влияет на рентабельность многих компаний и может стать препятствием для развития рынка.
После завершения программ льготной ипотеки девелоперы начали самостоятельно компенсировать высокие ставки. Например, компания «Пик» предлагала ипотеку на выгодных условиях для определенных объектов, несмотря на долгий срок сдачи. Эксперт считает такие предложения привлекательными для тех, у кого ограниченный бюджет.
Эксперт активно занимается сдачей в аренду жилья в формате коливингов, предоставляя молодым специалистам возможность снимать апартаменты с высококлассным сервисом. Он отметил, что молодежь ценит возможность экономии на аренде, хотя их финансовые приоритеты направлены на текущее потребление, а не накопление: «У них зачастую нет долгосрочного планирования».
«Стройматериалы подорожали, и это представляет собой большой риск для застройщиков. Они сталкиваются с проблемой, когда планируют объект на три года, и в это время им нужно как-то выжить, не получая дохода», – отметил эксперт. Рост цен на строительные материалы, такие как арматура, краски и смеси, создает проблемы для застройщиков, так как издержки на строительство увеличиваются, а рентабельность проектов снижается. Особенно сложно становится при долгосрочном планировании: в процессе реализации проекта стоимость материалов может значительно вырасти, что повлияет на прибыль застройщика.
Антон Прокудин про инфляцию, ставку ЦБ и золото
Политику ЦБ, будущее ключевой ставки, инфляцию и многое другое обсудили с Антоном Прокудиным, главным макроэкономистом УК «Ингосстрах – инвестиции».
Делимся мнением эксперта от первого лица.
Для начала обсудим влияние ключевой ставки на экономику. В плане корпоративного кредитования динамика несколько замедлилась, хотя она не стала такой, какой должна быть с точки зрения целевых значений. Она почти в два раза выше целевых значений, но замедление произошло. Это видно из данных статистики, где в конце 2023 года темпы роста кредитования были почти 2% в месяц, а сейчас они составляют 1,2-1,4%, но это все равно много. По нашим расчетам, значение должно быть ближе к 0,7% в месяц. В этом случае инфляция в 4% станет достижима.
Также стоит подчеркнуть, что инфляция, во-первых, бывает двух типов. Во-вторых, она складывается из набора частей. Есть монетарные факторы инфляции, и ЦБ работает именно с ними. Тем не менее монетарные факторы не очень большие. По нашим расчетам, ЦБ может ускорить или замедлить инфляцию только лишь на процент с небольшим. Учитывая, что сейчас инфляция находится на уровне 9%, а таргет составляет 4%, 5% из инфляции ЦБ своими монетарными усилиями совершенно точно не выбьет.