Экспертиза / Financial One

Что не так с ипотечными облигациями в России

2199

Об итогах развития банковского сектора в 2023 году рассказал Александр Данилов, директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, в ходе пресс-конференции.

Прошедший год оказался успешным для банковского сектора, несмотря на напряженную геополитическую обстановку и санкции, затрагивающие самые разные спектры экономики страны. Многие российские банки продемонстрировали рекордные финансовые результаты как с точки зрения кредитного портфеля, так и с точки зрения прибыли.

Конечно, обсуждая текущие показатели банковской отрасли, важно учитывать тот факт, что не вся прибыль оказалась в капитале компаний: часть прибыли банки выплатили акционерам в виде дивидендов, подчеркнул Александр Данилов. Кроме того, произошла отрицательная переоценка ценных бумаг, что в результате привело к небольшому снижению достаточности капитала финансовых игроков.

Тем не менее, по словам эксперта, ситуация некритична: у банков есть комфортный запас для того, чтобы выходить из послаблений регулятора, и в то же время на финансирование предстоящего роста.

«Много разговоров про прибыль. Надо отметить, что результат очень высокий: 3,3 трлн по году. Но все же мы считаем, что результат нужно рассматривать в контексте 2022 года, когда у нас была околонулевая прибыль. Таким образом, среднее получается на уровне 1,7 трлн», – объясняет Данилов. К слову, средняя прибыль банковского сектора за 2023 и 2022 годы оказалась ниже, чем результат 2021 года на уровне 2,4 трлн.

В целом прошедший год показал, что компании предъявляют высокий спрос на кредиты, в основном для финансирования текущей деятельности и инвестпроектов. Судя по данным Банка России, кредитование юридических лиц увеличилось более чем на 20% по сравнению с 2022 годом. Данилов выделяет следующие факторы, положительно повлиявшие на спрос: финансирование строительства жилья, замещение внешнего долга, кредитование в рамках бюджетных контрактов, сделки по покупке бизнеса, а также общая инвестиционная активность на фоне перестройки экономики.

При этом валютизация корпоративных кредитов продемонстрировала заметное снижение, что Данилов характеризует как позитивный фактор, снижающий подверженность российского банковского сектора валютным рискам. Доля кредитов, выданных в валюте, сократилась с 23,4% по состоянию на начало 2022 года до 13,8% по состоянию на конец 2023 года. В четвертом квартале прошедшего года наметилась тенденция к росту валютных кредитов в основном в валютах дружественных стран, отмечает Банк России.

Рекордные темпы роста продемонстрировала ипотека за счет «первички с господдержкой»: годовой темп роста составил 34,5%. В качестве причин увеличения спроса на ипотеку можно выделить следующие: повышение инфляционных ожиданий, а также желание населения сохранить накопления из-за роста курса рубль-доллар.

«На данный момент льготную ипотеку может получить любой человек с любых доходом, даже если у него есть пять квартир. Надеемся, что в следующем году условия будут пересмотрены, и вся конфигурация льготных программ будет существенным образом переработана в пользу адресных целевых программ. Это поможет избежать перегрева цен», – прокомментировал ситуацию Александр Данилов. Банк России прогнозирует снижение темпов роста ипотеки до 7-12%, называя данный уровень адекватным.

По словам эксперта, регулятор также видит потенциальные риски в определенных характеристиках кредитов. В первую очередь речь идет о кредитах, выдаваемых людям с высокой долговой нагрузкой, а также о кредитах, выдаваемых с низким первоначальным взносом. Судя по данным третьего квартала прошлого года, около 60% кредитов было выдано с первоначальным взносом менее 20%, а 46% кредитов – людям с показателем долговой нагрузки выше 80%, отметил Данилов.

«Мы активно работаем над тем, чтобы получить возможность устанавливать макропруденциальные лимиты. Это инструмент прямого действия, который по сути будет ограничивать объемы рискованных кредитов, которые выдают банки», – подчеркнул эксперт.

Говоря про ипотеку и потенциальные риски для банковской системы, стоит обратить внимание на российские ипотечные облигации, которые так и не обрели популярности среди инвесторов. Основываясь на том, что покупателем данного инструмента зачастую выступают сами банки, некоторые эксперты высказывают следующие предположения: банки таким образом страхуются, перекладывая риски в ценные бумаги, чтобы при необходимости упаковать их во что-то другое.

По словам Данилова, в действительности далеко не все выпуски ипотечных бумаг находят широкое распространение: часто основной объем остается у банка-оригинатора. Основная причина – получение ликвидности.

«Под эти бумаги можно рефинансироваться в Минфине, например. С точки зрения регулирования, в норматив краткосрочной ликвидности включаются только те бумаги, которые имеют широкое хождение. Там, где у оригинатора только доля до 35% от выпуска. Если он удерживает в большем объеме, это означает, что просто реальная рыночная ликвидность ограничена. Иначе какой смысл ему самому их держать? Здесь есть вопросы, будем разбираться с этим», – сообщил Данилов.

Почему льготная ипотека не решает проблему доступности жилья

О текущей ситуации на рынке недвижимости, недостатках программы льготной ипотеки и околонулевых ипотечных ставок рассказал эксперт в области недвижимости, частный инвестор Владимир Жоков.

В этом году девелоперы, которые по требованию ЦБ отказались от околонулевых ставок по ипотеке, запустили новые акции. По словам Жокова, эти программы от застройщиков играют на руку инвестору, улучшая точку входа. Так, покупателю недвижимости в Москве ГК «ПИК» возвращает кэшбек в размере 15% от цены квартиры.

Эксперт считает, что на первичном рынке наиболее перспективно рассматривать для приобретения объекты с большой площадью: так, спрос на квартиры формата евротрешка невелик, вероятно, на такие объекты могут быть интересные предложения от застройщиков.

Продолжение





Вернуться в список новостей

Комментарии (0)
Оставить комментарий
Отправить
Новые статьи