Рынок недвижимости неэффективный, на нём много неопределенности и нюансов.
Десятилетиями перемен не было, и инвесторы считали, что заработать тут не получится: большая часть сделок приносит доходность уровня банковского вклада, а то и убыток. Однако в последние несколько лет начались подвижки.
Одно из главных событий последних лет, которое открыло большие возможности на рынке инвестиций в недвижимость – появление в США сервиса продажи недвижимости без участия риелтора Opendoor.
Компания создана в 2014 году, а сегодня уже торгуется на бирже с капитализацией $16 млрд. В Opendoor вложены миллиарды долларов инвестиций от ведущих мировых фондов и более 200 инвесторов из Кремниевой долины.
Модель проста. Opendoor предлагает владельцам домов (в США основные сделки идут именно на рынке частных домов) выкупить их недвижимость всего за пару дней. Конечно, цену Opendoor устанавливает ниже рынка – но разница составляет всего 6-8%. Это очень выгодный дисконт, потому что обычно американцы платят те же 6% риелтору, который организовывает сделку. Очень подкупает и срок продажи: в обычных условиях два дня считается срочным выкупом, в котором обычно предлагают снизить цену на 25%.
Сделки компания находит с помощью искусственного интеллекта, который также оценивает объект и делает оффер. Купленный дом Opendoor улучшает (проводит мелкий косметический ремонт) и выставляет на продажу по рыночной цене. Компания несёт ответственность за состояние дома и даёт покупателю два года гарантии на то, что ничего не сломается. Посмотреть дом можно в любой момент: на двери установлен электронный замок, код для которого высылают через приложение.
Итоговая разница между ценой покупки и продажи составляет порядка 14% – это и дисконт, полученный изначально, и повышение цены за счёт мелких улучшений, и отказ от услуг риелторов. Удобство осмотра объекта и проведения сделки позволяет найти покупателя быстрее, чем обычно – дом уходит за 2-3 месяца.
Конечно, прибыль – не 14%, нужно вычесть затраты на ремонт, простой дома (пусть и недолгий) и операционные расходы. Итоговая доходность за один дом может составлять те же 5-6%. Opendoor берёт количеством: с 2014 года клиентами компании стали более 20 000 человек. По данным самого сервиса, они выставляют один оффер каждую минуту.
За Opendoor подтянулись и другие игроки рынка: сегодня в США на рынке частных домов действуют Zillow, Offerpad, Amherst Holdings и другие. За 2019 год они совершили сделки купли-продажи 30 000 домов на сумму $7,5 млрд – это порядка 1% от всего рынка частных домов. Эксперты считают, что через 10 лет около 10% продаж частных домов будет происходить через подобные компании – можете себе представить, как серьёзно изменится рынок.
Возникает логичный вопрос: возможен ли такой бизнес в России? Именно его сейчас и выстраивает Realiste. И очень успешно: весь 2020 год компания тестировала новую модель и получила отличные результаты – 50 успешных кейсов со средним показателем 40% в приведенной годовой доходности.
Компания действует по похожей схеме: с помощью искусственного интеллекта находит на рынке Москвы и других крупных российских городов недооценённые квартиры и земельные участки, покупает их с дисконтом 6-10% (или предлагает купить своим клиентам), улучшает, а после перепродаёт по рыночной цене. Если в год проводить по 3 сделки, получая от каждой 9% прибыли, приведённая годовая доходность составляет 27% до уплаты налогов. Можно получать и больше: сейчас Realiste открывает ЗПИФн, который будет работать по той же модели. Пайщикам обещает 10-15% годовых в долларах.
Топ-3 компаний с сильным бизнесом, акции которых упали как минимум на 40%
Если вы ждете начало распродажи на рынке, чтобы наконец-то приобрести ценные бумаги, эта статья для вас.
Многие из самых горячих акций прошлого года уже резко скорректировались, а в некоторых случаях даже рухнули.