На фоне высокой ключевой ставки и обсуждений о будущем льготных программ ипотечный рынок России вступает в новую фазу развития. Павел Зверев, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум», и риэлтор и инвестор Александр Ермольчик в беседе на канале «РБК Инвестиции» рассказали о динамике ставок, изменениях в семейной ипотеке и новых подходах инвесторов к рассрочкам и выбору жилья.
По словам Павла Зверева, осеннее оживление ипотечного рынка не свидетельствует о долгосрочном тренде. Доля рыночной ипотеки растет, но устойчивого спроса пока нет. Эксперт отметил, что активизация возможна лишь при снижении ставок до 14% годовых. «Именно тогда можно будет ожидать всплеска числа сделок и восстановления рыночной динамики», – подчеркнул он.
При этом прогнозировать сроки снижения ставок сложно: решения Банка России зависят от множества факторов, а умеренное снижение на 1-2 пункта, по мнению Зверева, серьезного эффекта не даст. Он полагает, что «в течение ближайших шести месяцев можно ожидать начало постепенного снижения, но существенное влияние это окажет только при более масштабной коррекции».
Семейная ипотека под вопросом
Одной из главных тем обсуждения стала семейная ипотека. Эксперты выразили обеспокоенность возможными изменениями программы: обсуждается шкала, при которой ставка будет зависеть от числа детей – 12% для семей с одним ребенком, 6% с двумя и 4% с тремя. По мнению Зверева, подобная реформа может ограничить круг заемщиков, ведь многие семьи с одним ребенком окажутся вне программы.
Он отметил, что примерно 20% участников не смогли бы получить кредит при ставке 12%, так как их долговая нагрузка превысила бы допустимый уровень. Это может привести к росту отказов и снижению спроса. При этом эксперт считает, что девелоперы уже заложили возможные риски в цены, поэтому существенного удешевления жилья ожидать не стоит.
Рассрочка и инвестиции: как не загнать себя в долговой угол
Рассрочка набирает популярность на фоне дорогой ипотеки. По словам Ермольчика, многие покупатели берут двухлетнюю рассрочку в надежде затем оформить ипотеку по более низкой ставке. Зверев предупреждает: такой расчёт нередко оказывается чрезмерно оптимистичным — ставки могут снижаться не так быстро, а платежи по рассрочке становятся непосильными.
Ермольчик подчёркивает, что рассрочка оправдана только при грамотном выборе объекта: «Чем длиннее срок рассрочки, тем выше итоговая цена и, как правило, ниже ликвидность». Он добавляет, что на рынке встречаются завышенные ценники, поэтому важно оценивать не только условия рассрочки, но и справедливую стоимость жилья.
Рынок новостроек: новые риски
Эксперты фиксируют рост задержек ввода домов. По словам Зверева, застройщики нередко переносят сроки без компенсаций, и рынку потребуются механизмы, которые ограничат такую практику. Ермольчик добавляет: задержки на два года уже стали «новой нормой», а в отдельных случаях строительство затягивается на 8–10 лет.
Зверев также считает, что в 2025 году ожидать новых масштабных льготных программ не стоит: бюджетные ресурсы ограничены, а политика ЦБ направлена на охлаждение экономики. Тем не менее, по мере адаптации рынка он ожидает постепенное возвращение интереса инвесторов. По его оценке, текущие условия близки к максимально благоприятным из доступных, и дальше возможны ужесточения.