Чикагский финтех-стартап CFX Markets с января 2016 года запустил площадку, на которой можно продавать и покупать доли в инвестиционных проектах. Сервис пока работает по приглашениям, но компания уже заключила договоры с несколькими крупными краудфандинговыми ресурсами. Инвесторы, купившие доли в том или ином проекте на этих сайтах, могут выставлять их на продажу на CFX Markets. До конца года создатели «биржи» обещают привлечь к сотрудничеству несколько десятков крупнейших площадок в области краудфандинга активов.
В ЧЕМ СУТЬ
На фоне кризиса традиционных активов в разных странах мира складывается новый инвестиционный рынок, способный привлечь миллиарды долларов от крупных и мелких инвесторов. До сих пор существовавший в полулюбительском режиме «краудфандинг активов» в США начал обрастать инфраструктурой, упрощающей доступ к этим операциям со стороны частных инвесторов.
Смысл этих операций прост. Специализированный краудфандинговый сайт предлагает потенциальным инвесторам купить тот или иной проект: доходный дом, склад, офисное здание, магазин и т.п. Инвесторы «сбрасываются» относительно небольшими деньгами и, собрав необходимую сумму, выкупают здание (точнее, «бумажную» фирму, которая покупает здание). В дальнейшем они получают прибыль от сдачи помещений в аренду, а позже - при удачной ситуации на рынке - могут продать проект за более высокую цену, разделив деньги между собой. Все операции совершаются через интернет, доходы поступают автоматически, а непосредственно управлением проектом занимается компания, организовавшая покупку.
Минимальные суммы вложений в такие проекты обычно составляют $1-5 тысяч (хотя бывает и $20 тысяч), но право на участие в них есть только у квалифицированных инвесторов, то есть тех, кто соответствует определенным требованиям американского законодательства. При желании, конечно, ограничения можно обойти, поскольку их наличие сдерживало развитие рынка.
ШИРОКИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ
Подобный сектор коллективных инвестиций развивается семимильными шагами. Так, в 2014 году в краудфандинговые проекты в области недвижимости было привлечено около $1 млрд, объем рынка в 2015 году оценивается уже в $2,6 млрд. В ближайшие годы ожидается резкий рост привлеченных сумм, так как с середины 2016 года вкладываться в недвижимость таким способом смогут и неквалифицированные инвесторы, то есть, по сути, все, у кого есть хотя бы несколько тысяч долларов. Учитывая, что общая стоимость коммерческой недвижимости в США оценивается в $7 трлн, краудфандингу достаточно получить небольшую долю этого рынка, чтобы превратиться в многомиллиардный бизнес.
Спрос на крауд-инвестиции в недвижимость в США сейчас очень велик: на хорошие активы буквально выстраивается очередь желающих вложить деньги. В этом секторе альтернативных вложений действуют сотни сайтов, предлагающих купить тот или иной объект; существуют информационные ресурсы, обслуживающие пайщиков; телеканал CNBC на основе данных компании Crowdnetic отслеживает индекс инвестиций в крауд-финансирование недвижимости.
Начали появляться первые фонды, инвестирующие средства неквалифицированных инвесторов в портфели таких проектов (по аналогии с REIT-фондами). Например, eREIT от компании Fundrise 13 января в течение нескольких часов привлек $2 млн и закрыл прием новых инвестиций, предложив всем опоздавшим записаться в лист ожидания.
У краудфандинга в сфере недвижимости на данный момент есть существенная проблема, отпугивающая часть потенциальных клиентов: сложность выхода из инвестиций. Купить долю в проекте можно за несколько минут, а продать простым и очевидным способом не так просто. Приходится самостоятельно искать покупателя, договариваться о цене и оформлять сделку. Пока это не сказывается на популярности нового способа вложений, так как спрос даже со стороны квалифицированных инвесторов, способных провести соответствующую процедуру, превышает предложение проектов. Но с ростом продаж и появлением армии «обычных» инвесторов сложность избавления от актива может превратиться в серьезную проблему.
МЕХАНИКА БИРЖИ
Решение именно этой проблемы предложил рынку уже упомянутый нами стартап CFX Markets. После регистрации в сервисе пользователь должен пройти идентификацию и сообщить, в каких проектах он имеет доли (если они есть). Сервер биржи связывается с серверами соответствующих площадок и вытягивает из их баз данных сведения об имеющихся у пользователя активах, выкладывая их в «рабочий кабинет» на сайте, после чего владелец активов может выбрать, какие именно паи он хочет выставить на продажу.
Процесс торговли мало отличается от традиционного: владельцы паев назначают свою цену, потенциальные покупатели либо соглашаются на нее, либо предлагают свою. При высоком спросе на конкретный актив происходит что-то вроде аукциона. Каждый актив на сайте имеет историю сделок, поэтому потенциальные инвесторы смогут посмотреть, по каким ценам продавался тот или иной пай ранее, оценить его перспективы.
Если в конце концов сторонам удалось найти устраивающее их решение, прямо на сайте происходит сделка, а информация о новом владельце пая уходит компании, учитывающей «дольщиков». Оформление сделки занимает два-три рабочих дня, после чего актив официально меняет хозяина и появляется в «рабочем кабинете» нового владельца. За свои услуги CFX Markets берет по 2,5% от суммы сделки с каждой стороны.
CFX Markets называет себя «вторичным рынком для краудфандинга», не подчеркивая специализацию на вложениях в недвижимость. После освоения ниши коммерческой недвижимости площадка намерена выйти и на другие рынки: частных инвестиций, хедж-фондов, нефтегазовых проектов, фондов венчурного капитала и стартапов. Цель - стать «NASDAQ для краудфандинга», центральным звеном в торговле любыми видами активов, связанных с этой сферой.