Мы оставляем в силе рейтинги «Покупать» и целевые цены по акциям ПИК СЗ (1170 руб.), ГК Самолет (3100 руб.), Эталон Груп (105 руб.) и Группы ЛСР (1200 руб.). Считаем, что макроэкономические условия улучшаются, но темп снижения ключевой ставки остается весьма умеренным. Ожидаемый на конец этого года уровень (16%) способен частично ослабить давление на финансовые показатели застройщиков через уменьшение процентных расходов вместе с улучшением спроса.
Катализаторы: смягчение ДКП; региональная экспансия; меры господдержки.
Риски: ухудшение макроэкономических условий; высокие процентные ставки в течение длительного времени; снижение платежеспособности населения; геополитика.
Объемы ипотечного кредитования постепенно увеличиваются, но жилья вводится в эксплуатацию меньше. По данным ЕРЗ, объем текущего жилищного строительства на конец сентября достиг 125,4 млн м2, увеличившись на 2% г/г и на 5% по сравнению с концом 2024 г. В сентябре застройщики ввели 4 млн м2 многоквартирного жилья (-5,7% г/г) после снижения на 9% г/г в августе из-за все еще не очень благоприятной макроэкономической ситуации. В результате снижения ключевой ставки банки выдали ипотечных кредитов больше на 3% м/м и 8% г/г — 404 млрд руб. На программы с господдержкой при этом пришлось 77% (на 2% меньше м/м, на 16% больше г/г), а по рыночным ставкам объем кредитования прирос на 26% м/м.
Давление на чистую прибыль в 2025 г. оказывают процентные расходы. В 1П25 у большинства девелоперов выручка по МСФО увеличилась, хотя рентабельность менялась по-разному. При этом рост процентных расходов из-за высокой ключевой ставки оказал давление на чистую прибыль. Так, у Эталон Груп выручка и EBITDA поднялись на 35% и 5% г/г, в то время как чистый убыток увеличился до 8,9 млрд руб., оказавшись хуже ожиданий. У Группы ЛСР выручка и EBITDA выросли на 13% и 8% г/г, зафиксирован чистый убыток в 2,5 млрд руб. против ожидавшейся чистой прибыли. Выручка ГК Самолет осталась без изменений, EBITDA увеличилась на 21% г/г (выше ожиданий), однако чистая прибыль снизилась на 61% г/г. ПИК СЗ нарастил выручку на 24%, но EBITDA и чистая прибыль после корректировок сократились соответственно на 43% г/г и 6% г/г.
Смягчение денежно-кредитной политики — основной позитивный фактор для рынка недвижимости. После сентябрьского решения Центробанка снизить «ключ» на 1 п. п. до 17% мы ожидаем дальнейшего умеренного смягчения ДКП и ключевой ставки на конец этого года в 16%. Средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке на жилье в новостройках значительно снизилась — с декабрьских 29,09% до 21,2% в октябре. Ожидаемое смягчение монетарной политики и снижение ипотечных ставок — благоприятные условия для застройщиков, способствующие стабилизации и, в дальнейшем, росту выручки по мере восстановления спроса и ослабления финансового давления на бизнес девелоперов. В результате в среднесрочной перспективе должны постепенно улучшиться финансовое состояние застройщиков и вырасти оценка сектора.
Оценка: существенный потенциал роста предполагает рейтинг «Покупать».Мы оставляем в силе рейтинги «Покупать» и рассчитываемые на конец 2026 г. целевые цены акций ПИК СЗ (1170 руб.), ГК Самолет (3100 руб.), Эталон Груп (105 руб.) и Группы ЛСР (1200 руб.). Эти оценки выглядят фундаментально привлекательными после недавней коррекции на рынке, обусловленной, в основном, событиями в геополитике. В следующие 12 месяцев главными факторами для бизнеса застройщиков выступят динамика ключевой ставки и спрос на рынке.