Экспертиза / Financial One

Как инвестировать в недвижимость через облигации

2603

Инвестиционной стратегией поделился инвестор Павел Поспелов, автор одноименного YouTube-канала.

Делимся инструкцией Павла от первого лица.

Каждую среду я делаю покупки на свой индивидуальный инвестиционный счет. Традиционно я выбираю облигации.

Я открываю торгово-информационную систему QUIK, перехожу на вкладку облигации. Нажимаю правой кнопкой мыши в любом месте, выбираю функцию вывод через DDE-сервер и нажимаю на кнопку «начать вывод». Затем я перехожу в Excel – информация начала отгружаться, а это значит, что можно приступить к работе со всем рынком и посмотреть, что есть вкусного.

Сначала я перехожу на вкладку «настройки». До завершения моей стратегии остается 644 дня – через это количество дней я планирую закрыть свой индивидуальный инвестиционный счет. Еще раз подчеркну слово «планирую» – у вас, например, вообще может отсутствовать инвестиционный горизонт, поэтому срока до погашения не будет. Можно выбирать любые облигации, но у меня есть определенные сроки в инвестициях, поэтому я отталкиваюсь от значения – сегодня это 644 дня.

Перехожу на вкладку «облигации», вся информация анализируется автоматически. В колонке «подходит для ИИС» присваиваются статусы «да» или «нет». Нажимаю на значок фильтра, снимаю все галочки и выбираю галочку перед статусом «да»: такая облигация по сроку обращения мне подходит. Срок обращения указан в колонке «до погашения», он измеряется в днях (каждый день количество дней уменьшается).

В колонке «до погашения» я нажимаю на значок фильтра, выбираю числовые фильтры «больше 50 дней», потому что со сроками меньше 50 дней в моей конфигурации все облигации будут убыточные, даже если Московская биржа и брокер показывает мне хорошую доходность к погашению.

Теперь, когда я определился со сроками, перехожу к условиям. Я знаю, что амортизация номинала оказывает понижающее влияние на итоговый результат чистой доходности, поэтому сразу убираю такие облигации. По типу купона меня интересует только постоянный – в текущих условиях мне хочется зафиксироваться в доходности, а это возможно только при покупке облигаций с постоянным типом купона. У облигаций с переменными типами купонов компания может отказаться от выплаты, и доходность уменьшится до нуля.

Выбор эмитента

Все, условия заданы. 174 облигации представлены моему вниманию. Теперь я могу работать с доходностью. Нажимаю на значок фильтра и спускаюсь в низ списка. Итак, в списке представлены 20 компаний, среди которых «Гарант-Инвест», DARS Development, GloraX и «Охта Групп».

GloraX я уже брал, не хочу на этом останавливаться. Чем занимается DARS Development? Это лидер рынка торговой недвижимости Ульяновской области. Звучит интересно. «Охта Групп» занимается строительством и продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости.

У меня есть подозрение, что инвесторы стали с большой опаской относиться к компаниям, которые предлагают коммерческую недвижимость. По какой причине? Вы, конечно, знаете, что на прошлой неделе произошло очень трагическое событие в нашей стране – это теракт в «Крокусе». Здание само по себе является коммерческим, и, скорее всего, инвесторы размышляют над вопросом о том, как будет осуществляться безопасность коммерческих зданий у компаний, которые присутствуют на Московской бирже. Если реализуется подобный сценарий на их объектах, то, скорее всего, компании обанкротятся. Соответственно, по облигациям никто выплаты не сделает. Я думаю, суть того, что доходности этих облигаций выросли, кроется именно в этом моменте.

Конечно, облигации застройщиков и управляющих компаний выглядят интересно, но риск довольно высокий. Взять одну «Гарант-Инвест» с ежемесячным купоном – это называется воспользоваться ситуацией. В этом суть капитализма. Да, насколько жестко бы это не выглядело со стороны. Важно понимать, что одно из направлений, которое есть у этой компании, – наличие банка. Поэтому определенную прибыль они получат и в случае возникновения каких-то проблем. Диверсификация бизнеса очень важна.

Расчет доходности

Я решил остановить свое внимание на облигациях компании «Гарант-Инвест», поэтому следующий шаг – это расчет доходности. Нужно обязательно произвести расчет чистой доходности к погашению, потому что та доходность, которую нам показывает Московская биржа, не учитывает налоги и не учитывает особенности тарифного плана.

Итак, приступаю к работе. Я сторонник классической бухгалтерии, когда ведется строгий учет всего, что покупается. Меня интересуют облигации «Гарант-Инвест» шестого выпуска, номер RU000A106862. Именно по номеру осуществляется поиск облигаций в мобильных приложениях вашего брокера.

Теперь я перехожу в торговую систему QUIK и ищу эту облигацию. Дважды кликаю по строке, открываю биржевой стакан и смотрю, что же здесь интересного. Здесь я вижу большую заявку на продажу, а вот заявок на покупку довольно мало. Видимо, у инвесторов паника. Номинал – 1 тысяча рублей, я собираюсь купить облигацию по цене 974,34, то есть со скидкой.

Как сделан расчет полной стоимости? По классической формуле. Номинал в размере 1 тысяча рублей был умножен на лучшую цену, по которой я собираюсь купить – 96,76%, прибавлен накопленный купонный доход – 6 рублей 5 копеек, прибавлена комиссия брокера – 58 копеек и прибавлена комиссия биржи – 14 копеек. Размер подоходного налога с дисконта, который будет уменьшен, у меня в Excel уходит на уменьшение суммы к погашению (формула будет зацикленной).

Какова же будет сумма к погашению? Нажимаю на кнопку «найти в базе» и начинаю считать. Мой сайт теперь считает автоматически. 149 рублей 52 копейки – это сумма всех предстоящих купонных выплат до погашения, периодичность купонных выплат – 30 дней.

Как сделан расчет доходности? Я сложил все предстоящие купонные выплаты, отнял от них подоходный налог в 13%. У меня налоги увеличились аж до 17 рублей на индивидуальном инвестиционном счете. Затем я прибавил номинал в размере 1 тысяча рублей. Получается, что объем денег, который я могу получить, владея этой облигацией до погашения (до 5 мая 2025 года), составит 1132 рубля 52 копейки.

А теперь давайте посмотрим, какова будет чистая доходность уже за вычетом налогов, НКД и комиссий – 14,66% годовых. Это соответствует среднерыночным значениям, но такая доходность будет получена только при соблюдении ряда условий. Первое – я продержу облигацию 404 дня, второе – будут выплачены все купоны, третье – будет выплачен номинал к этой облигации. Помните, что доходность облигации к погашению формируется только при погашении, то есть по завершению 24-го купонного периода 5 марта 2025 года.

Что мешает устойчивости рубля

Ставку ЦБ, инфляцию и курс рубля обсудили с советником по макроэкономике генерального директора «Открытие брокер» Сергеем Хестановым.

22 марта Банк России сохранил ключевую ставку на прежнем уровне – 16% годовых. По словам Хестанова, решение ЦБ относительно ставки было ожидаемым. Примечательно, что регулятор продолжает придерживаться жесткой риторики относительно денежно-кредитной политики. Это может свидетельствовать о том, что высокая ключевая ставка будет держаться более продолжительный период, чем ожидал рынок.

Продолжение





Вернуться в список новостей

Комментарии (0)
Оставить комментарий
Отправить
Новые статьи